旅游地產調查報告

　　旅游地產，所有依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，可稱為旅游房地產。以下是旅游地產調查報告，歡迎閱讀。

　　一、項目基本情況介紹

　　1、項目背景

　　現緊鄰武侯祠的“錦里”古街由成都武侯祠博物館斥資興建，作為三國圣地——成都武侯祠博物館（文物區、西區、錦里）的一部分。

　　2、區域位置

　　錦里古街位于成都市武候祠大街231號附1號

　　3、口岸特點

　　錦里古街北鄰錦江沿江景觀帶，東望彩虹橋可直達市中心天府廣場。西接一環路西一段．東鄰漿洗街洗面橋街 (商務辦公為主)，南臨高升橋商業區。公交路線1路、57路、304路、306路可直達。

　　4、總體規模

　　錦里商業建筑面積約14000余平方米

　　二、項目分區分析

　　1、項目分區

　　項目共分為4大區域：

　　（1）廣場區

　　（2）酒吧、手工藝街區

　　（3）小吃街區

　　（4）購物住宿區

　　2、 分區特色

　　（1）廣場區

　　廣場區內根據中國傳統節日定期舉行具有鮮明民俗特色的主題活動。例如元宵燈會、小吃節、端午吃粽子大賽、七夕情人節主題活動、中秋親友團聚賞月會等等。

　　（2）酒吧、手工藝街區

　　工藝區現場有泥塑、糖畫、面人、民間木飾、剪紙、小工藝器以及線手制品等民間藝術攤共計20余家，游客在觀賞的同時還能親自體驗制作。

　　酒吧區內有4家酒吧，門面向南，而不是面進古街街面，解決了現代音樂酒吧與古街建筑風格、經營商品民族化不協調的問題。

　　（3）餐飲區

　　錦里有許多在成都市區很難買到的附近郊縣的特產。張飛牛肉，產于四川閬中，味道獨特。湯麻餅，產于四川崇州。另外還有三大炮、牛肉豆花、三合泥、糖油果子、撒尿牛丸、臭豆腐、油茶、牛肉焦餅、蕎麥面、缽缽雞等小吃。

　　3、分區規模

　　（1）餐飲區約占2240㎡

　　（2）購物區約占7840㎡

　　（3）休閑娛樂區約占2520㎡

　　（4）其它區(流動攤位、花車)約占1400㎡

　　三、項目特色

　　1、項目核心因素

　　（1）錦里地處成都市武侯區核心區域，交通發達，人流量密集；

　　（2）錦里依托武侯祠“三國文化”這一歷史文化景區，游客看完了武侯祠的歷史遺跡，再從錦里親身體驗一次，自然意義非凡；

　　（3）古街內部空間布局合理，游客置身其中只需看看隨處可見的指示牌就能第一時間找到自己所處方位。

　　（4）古街內業態豐富不重復、各類商品種類繁多；

　　四、客群構成

　　1、客流來源;省內客群占6層、外省客群占3層、國外客群占1層

　　2、客流量:工作平均約2萬人日/天、節假日平均約5萬人/天

　　五、空間規劃

　　1、交通組織

　　古街主要以延熙大道、章武街、九品街、建安路、烏衣巷這幾條街道組成，以整體線性發展完成來商業空間。其間坐落有宅邸、府第、民居、客棧、商鋪、大戲臺、包廂、橋梁、牌坊、騎樓、酒吧、茶樓、回廊、古井等古代建筑特色。

　　2、整體建筑規劃空間特色

　　在錦里古街的內部空間布局方面，錦里古街呈線性發展，啞鈴式布局，既步行街～廣場一步行街一廣場。通過面 (廣場或庭院) 來聯接線 (步行街)與線。同時，在街、廣場、庭院等基本元素中點綴以各種點狀功能性設施 (如牌坊、渚葛井、碑碣、笮橋等 ) 以完成整體商業空問的營造。錦里古街特意設置由寬到窄的街道布局 ．6米、4米、3米、2米漸進漸窄的街面，其中6-4米為街道主要寬度，引人進入越來越緊湊的空問，符合人們的逛街、購物心理習慣。小尺度的窄街十分利于休閑逛街購物情緒的營造。

　　六、建筑風格

　　錦里整體是巴蜀建筑風格，以三國文化為主題，成功的將現代商業運營模式與傳統文化相結合。

　　七、商家構成

　　1、入駐商家業態構成

　　餐飲、特色小吃 水吧，茶坊 休閑娛樂 特色工藝 紀念飾品 30家 住宿 4家 6家 其它 20家 29家 20家 47家 2、業態比例

　　（1）餐飲約占16%

　　（2）購物約占56%

　　（3）休閑娛樂約占18%

　　（4）其它約占10%

　　3、業態分布

　　八、經營狀況

　　通過實地走訪考察發現，錦里主要消費客群均偏向于購物及餐飲消費 且價格通常比外面高昂，以餐飲尤為明顯，但因種類繁多的特色飲食，先付賬后進餐的經營理念，再加上持續不斷的人氣匯聚，從而促成商家生意一整天的持續火爆。

　　九、銷售（租賃）價格及面積區間

　　（1）所有商戶統一采用只租不售的方式經營；

　　（2）錦里采取了2種收取租金的方式：

　　1、租金的收取與面積無關，而是依據商家一般營業額的15%—20%比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司與商家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢，房東得利，形成了一個良性循環。據詢問，從開街到2012年，錦里內的租金已經全面提升，平均上漲了100%，這也從側面反映了整條街的綜合經營水平至少上升了100%。

　　2、針對口岸較差，規模較小的部分商家，采取正常收租手段租金約120-150不等。

　　（3）在購物區和小吃區多以單層小面積建筑面為主（10-20平米）；

　　（4）餐飲區多為2層面積（200-500平米）；

　　（5）酒吧區多為兩層，面積在100-200平米左右；

　　（6）客棧區域多數靜態區，為兩層，面積一樓做特色專賣店、二樓客棧、客房之用，情趣盎然；

　　注：（對部分具有特殊技藝的藝人前期進場免1年租金）

　　十、其它（面臨的問題）

　　1、局部休閑場所（環境、軟硬件設施）缺乏專業人員管理維護。

　　2、中餐飯店價格過高，服務水準低。

　　3、缺乏公共休息區域，只能到茶坊、咖啡廳這些地方休息。

　　4、所設公共廁所點位較少，經常會看見排隊現象。

　　5、周邊沒有充足的停車位，導致很多前來游玩但因停不了車而離開的游客，不能最大限度的吸納游客。

　　十一、對于本項目可借鑒因素分析

　　1、量化前期策劃、嚴格定向招商

　　錦里的前期策劃固然重要，但能嚴格按照策劃方案一步一步地實施，堅定地定向招商，這才是其成功的重要秘訣。前期策劃案已經細化到哪一間鋪子具體的用途，管理公司務求找到能與前期策劃案“對號入座”的商家。個別商鋪確實找不到合適的商家，為滿足前期策劃案中的業態計劃，管理公司自己上馬。例如，主力店之一的錦里客棧就是由管理公司自營。當初的強勢定向招商，造就如今的繁華。

　　2、錯位經營、抱團向外

　　我們實地考察發現，整條錦里商業街幾乎沒有經營相同項目的商家。錦里嚴格定向招商，有效杜絕業態重復、經營產品重復，成功實現錯位經營。既避免了內部價格競爭的惡性循環，也形成了錦里“色、香、味”俱全的獨特魅力，更提升了錦里抱團對外癿競爭力。

　　3、公司化的商家管理

　　錦里管理公司與商家，并不是簡單的房東與租戶的關系，而是作為一個整體的作戓團隊而存在。錦里管理公司運用各種公司化的管理方式，實現了“分散經營、統一管理”。

　　(1) 行會代表溝通制度：管理公司把74個商家劃分為5個行會，包括小吃、民間表演、工藝品、酒吧以及其他。每一個行會民主推選一位會長，作為管理公司不商家的溝通橋梁。

　　（2）日常績效考核制度：管理公司每天都會派與人對每個商鋪進行績效考核。包括是否統一著裝、是否用了統一的包裝、是否講普通話、是否實價銷售等18條標準。

　　（3）商家末位淘汰制度：對商家獎優罰劣、實行末位淘汰。量化考核總分為10分，每月結算一次。凡是超過9.4分的商家均符合要求，而在9.4分以下的最后3位必須面對“懲罰”。兩個選擇，要么自行出街，要么增加房租。而對二前3名，則給予減免房租金獎勵。這一招很見效，很快便形成了集體維護錦里品牌的良好氛圍。

　　（4）錦里采取了一套獨創的租金測算法，不面積無關，而是依據商家一

　　般營業額的15%—20%比例收取租金。這樣的租金收取方式，將管理公司不商家捆綁在一起成為利益共同體，商家賺錢，房東得利，形成了一個良性循環。

　　（5）管理能力在細節中

　　實地考察時發現，所有商家的價格標簽都非常規范，標明產地等信息，折射出錦里的管理規范。從“不二價”標牌到略顯陳舊的價格標簽，說明商家不經常更換價標，商品價格穩定。路牌、菜單，甚至店堂內咨詢點，處處安放多語種提示牌（中英日韓）。盡管經營品類、業種業態繁多且不重復，但走在錦里街上，會賞心悅目地看到各個商家統一的三國風情 店招、小吃后街上統一的有錦里標識的餐具、店員統一的三國風格工作服、整個錦里內各商家還通用“錦里一卡通”諸多細節顯示錦里的優質經營管理能力。

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