雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告

　　在生活中，報告不再是罕見的東西，多數(shù)報告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫的。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，以下是小編精心整理的雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。

雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告1

　　雜居小區(qū)一直是困擾社區(qū)各項工作的老大難問題。目前，城區(qū)多個雜居小區(qū)中，僅靠建設(shè)單位、企事業(yè)單位或社區(qū)進行水電、衛(wèi)生等簡單維護，管理上處于比較缺失狀態(tài)，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來一些工作難度。

　　一、基本現(xiàn)狀與問題

　　城區(qū)現(xiàn)有雜居小區(qū)159個，主要集中等社區(qū)。總戶數(shù)9163戶，居住總?cè)藬?shù)28137人，總建筑面積約88萬平方米。通過走訪與調(diào)查，這些小區(qū)存在的共性問題主要表現(xiàn)在以下三個方面：

　　一是設(shè)施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區(qū)建設(shè)時間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無序等實際問題，加上雜居小區(qū)中有相當部分是原來單位的集資房或房改房，安全保障設(shè)施不齊全，物業(yè)維修無資金來源，部分小區(qū)樓盤小且夾雜私房住宅，四周通道多，無封閉式管理條件，存在著防火、防盜等安全隱患。

　　二是居住區(qū)內(nèi)業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流動性大。居住在老小區(qū)的業(yè)主大多是城區(qū)老居民和單位福利分房的職工，經(jīng)濟條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數(shù)為下崗職工、無業(yè)人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區(qū)出租房比例較高，人員流動性較大。

　　三是管理上有缺失、公共服務(wù)難到位。小區(qū)內(nèi)業(yè)主的公共意識比較淡薄，自治責(zé)任與要求難以達成共識，各個社區(qū)也因點多面廣，管理與服務(wù)難以跟上，加上硬件設(shè)施不夠完備甚至缺失，導(dǎo)致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規(guī)裝修、改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象時有發(fā)生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。

　　二、相關(guān)對策和建議

　　雜居小區(qū)在城區(qū)中占有相當大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設(shè)中具有決定性的作用。今后5-10年內(nèi)，應(yīng)把握的指導(dǎo)思想和原則是：

　　堅持“政府主導(dǎo)與社會參與相結(jié)合、政策扶持與市場運作相結(jié)合”的原則，采取“先行試點、重點提升、分類指導(dǎo)、穩(wěn)步推進”的辦法，實施從無償—低償—市場化物業(yè)漸進的服務(wù)方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理“全面覆蓋、規(guī)范有序”的管理目標。

　　具體辦法為“專、改、扶、引、管”多管齊下，穩(wěn)步推進：

　　一專：把社區(qū)作為物業(yè)管理活動的主體，在各社區(qū)內(nèi)成立物業(yè)管理辦公室（物業(yè)服務(wù)部），專人專崗承擔(dān)雜居小區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化、維修等物業(yè)管理和服務(wù)工作職責(zé)，探索“社區(qū)搭臺、能人牽頭、居民參與”的社區(qū)自助式物業(yè)服務(wù)模式。區(qū)房管局對社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，抓好行業(yè)隊伍建設(shè)及上崗人員的培訓(xùn)工作。

　　二改：由政府為主導(dǎo)投資，整合各方力量，把老舊小區(qū)的綜合改造作為一項重要的公益項目予以規(guī)劃建設(shè)，在整治與改造中堅持四個結(jié)合：

　　一是把老小區(qū)改造建設(shè)與片區(qū)規(guī)劃結(jié)合起來；

　　二是把開發(fā)改造項目與國家保障房中的“城市棚戶區(qū)”改造項目結(jié)合起來；

　　三是把改造的主體工程與公共服務(wù)、物業(yè)管理功能性用房結(jié)合起來；四是將民營投資開發(fā)商住樓盤與政府規(guī)劃建設(shè)公益休閑場所相結(jié)合。

　　武漢市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)改造工作，從20xx年起連續(xù)四年被列為市政府“十大實事”之一，各中心城區(qū)共整修小區(qū)道路20.2萬平方米，改造排水管網(wǎng)5.73萬米，粉刷樓道墻面178萬平方米，增建崗?fù)?37個，配套維修工具695臺（套），落實物業(yè)服務(wù)用房568間1.6萬平方米。通過安裝太陽能路燈、鋪設(shè)彩磚、新建自行車棚、配套排漬等25項設(shè)施工程，使武漢市中心城區(qū)583個老舊住宅區(qū)，實現(xiàn)從“全覆蓋”提檔升級到長效管理“三級跳”，路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美惠及到275萬小區(qū)居民。

　　武漢市老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗告訴我們：采用“市場十公益”的'雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)空白：即引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司，同時推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)部、業(yè)主代表自治和社區(qū)單位共管三種非專業(yè)化的物業(yè)形式。

　　區(qū)近三年連續(xù)實施雜居（舊城）改造項目共約100萬平方米，20××年已投資700萬元改造平云一路等雜居小區(qū)600戶，惠及2200人。20××年計劃改造明珠路片區(qū)500戶，這種由政府牽頭協(xié)調(diào)，住建（規(guī)劃）、財政、社區(qū)具體承辦，逐年計劃實施改造，得到市民一致肯定與好評。但有兩個方面的問題值得注意：一是改造計劃與方案征求意見面要寬一點；二是后期物業(yè)管理如何對接，建立長效機制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當前更管長遠。

　　三扶：雜居小區(qū)是城市化進程中的一個特殊群體，在不斷規(guī)范和建立長效機制中，政府應(yīng)該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)啟動稅收減免和財政年度預(yù)算補貼政策，我區(qū)可考慮設(shè)立“物業(yè)管理專項補貼資金”和“小區(qū)物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急資金”制度，該專項資金可以結(jié)合城鎮(zhèn)綜合整治，由各社區(qū)根據(jù)具體情況申報使用，接手的物業(yè)公司可按小區(qū)每平方米0.2元的標準享受專項補貼；部分物業(yè)公司可享受稅金優(yōu)惠政策。小區(qū)內(nèi)物業(yè)費標準為每戶每月30元，其中居民自行承擔(dān)20元，政府補貼10元。低保戶物業(yè)費每月承擔(dān)10元，政府補貼20元。雜居小區(qū)居民名單由社區(qū)報街辦審核，半年核發(fā)一次經(jīng)費到社區(qū)，并由社區(qū)將補貼情況張榜公布，接受社區(qū)居民共同監(jiān)督。

　　四引：我區(qū)物業(yè)管理尚處起步發(fā)展階段，要進一步加大宣傳力度，引導(dǎo)居民樹立三種觀念：

　�。�1）業(yè)主自治觀念。物業(yè)管理的重要方式是居民實現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)，業(yè)主代表大會作為決定有關(guān)事宜的最高權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主管理委員會作為具體執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)健全組織，履行職責(zé)，主動做好宣傳、溝通、引導(dǎo)工作。社區(qū)居委會應(yīng)配合、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司工作。

　　（2）質(zhì)價相符的觀念。“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”是市場經(jīng)濟法則，讓更多的居民認同物業(yè)需求，認同有償服務(wù)，認同等級消費。

　�。�3）部門聯(lián)動觀念。針對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、無證經(jīng)營、占道擺攤、違規(guī)裝飾等問題，城管、工商、消防、房管相關(guān)部門應(yīng)相互配合，充分發(fā)揮城管110作用。房管部門應(yīng)會同社區(qū)完善物業(yè)管理糾紛的快速調(diào)處機制，民政部門應(yīng)開展小區(qū)“關(guān)愛工程”，對困難戶實施救助，工、青、婦應(yīng)結(jié)合社區(qū)“義工”活動，廣泛開展“結(jié)對幫扶”延伸工程。

　　五管：建立長期有效的管理機制，是確保雜居小區(qū)物業(yè)管理朝著社會化、市場化、規(guī)范化發(fā)展的必然方向。從武漢百步亭（全國文明社區(qū)示范點）經(jīng)驗來看，社區(qū)對轄區(qū)的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業(yè)服務(wù)需求，小區(qū)居民對社區(qū)組織比較信任，這些都有利于對雜居小區(qū)實施相應(yīng)的物業(yè)管理。因此各社區(qū)可以設(shè)立物業(yè)服務(wù)部參照網(wǎng)格員的辦法，對轄區(qū)內(nèi)的雜居小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)和管理，形成政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民自治、部門聯(lián)動、社會參與“五位一體”過渡方式。

　�。�1）“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后，物業(yè)公司可聘請知根知底的居民當“管家”：下崗工人做門衛(wèi)，大爺當巡邏員，大媽做小區(qū)保潔員，這種技術(shù)含量比較低的工作交由居民負責(zé)，既可解決就業(yè)，在人工費上也相對低廉。

　　（2）技術(shù)工人打通使用。社區(qū)物業(yè)必須網(wǎng)絡(luò)一批技術(shù)過硬的工程等專業(yè)人員。采取集約管理之后，由社區(qū)物業(yè)對多個小區(qū)實施管理，在經(jīng)費方面完全有能力聘請松散式的技術(shù)人員，實行“點單式”的服務(wù)，約定事項，定向收費，這樣既保證服務(wù)到位又能節(jié)省費用。

　�。�3）物管設(shè)備共享降低運行成本。一輛垃圾車可以將3—4個居民小區(qū)當日生活垃圾全部清運；一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個小區(qū)循環(huán)使用，只需要社區(qū)按政府固定補貼資金來一次性購置，分年度保養(yǎng)維護，便可讓雜居小區(qū)居民“有求必應(yīng)”，解決日常生活中的煩心事。

雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告2

　　近年來，我市房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，帶動了大批住宅小區(qū)的興起。建立健全住宅小區(qū)管理制度，對創(chuàng)建安全、和諧的人居環(huán)境具有重要意義，也是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。4-6月，由市政協(xié)副主席章海根牽頭，組成專題調(diào)研組，通過實地走訪部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和專業(yè)人士、召開部門座談會等形式，對我市住宅小區(qū)管理情況進行了調(diào)研。現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：

　　一、基本情況

　　截至20xx年底，我市共有170多個住宅小區(qū)，其中有物業(yè)管理的為140多個，并以每年約30多個小區(qū)的速度遞增。根據(jù)中央文明辦出臺的全國文明城市創(chuàng)建測評標準規(guī)定，按照建成年份劃分，20xx年以前（含20xx年）的小區(qū)稱為老舊小區(qū)，我市目前有50多個，約占全部小區(qū)數(shù)的30%，基本集中于樂成街道、柳市鎮(zhèn)、虹橋鎮(zhèn)等幾個大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），僅樂成街道就有30多個老舊小區(qū)。目前，我市住宅小區(qū)管理涉及物業(yè)管理、居民自治、老舊小區(qū)改造等多方面問題。其中，20xx年之后的新建小區(qū)，大部分有物業(yè)公司入駐，小區(qū)日常事務(wù)主要由物業(yè)公司進行管理；20xx年之前的老舊小區(qū)，由于年代久遠等多方因素，只有部分有物業(yè)公司入駐，有些小區(qū)甚至根本沒有物業(yè)管理，基本靠居民自治。

　　二、存在的問題

　　（一）小區(qū)內(nèi)違章建設(shè)現(xiàn)象嚴重。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)業(yè)主為擴大住宅面積，擅自在小區(qū)樓頂、設(shè)備平臺、露臺等公共場所搭建構(gòu)（建）筑物或者改變建筑物結(jié)構(gòu)。如，銀河花園小區(qū)，一些業(yè)主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區(qū)域；上�；▓@小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時擅自改變排屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)甚至在樓頂加層，目前已有32戶業(yè)主因違章而被責(zé)令停止施工；正大科技城小區(qū)、綠翠豪庭小區(qū)，一些業(yè)主在裝修時為增加套內(nèi)建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風(fēng)采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業(yè)主的通風(fēng)采光權(quán)利；中馳湖濱花園小區(qū)，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的“身板”，一些業(yè)主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽光房、擴建陽臺，甚至將底層的地下室進行改造，破壞了房屋承重層；中梁首府小區(qū)（一期），有17戶業(yè)主利用磚混結(jié)構(gòu)對公用綠地進行硬化并占用。這些擅自搭建、改建行為，不僅侵占了小區(qū)其他業(yè)主的公共場所用地，還破壞了城市建設(shè)規(guī)劃和良好的人居環(huán)境。

　　（二）小區(qū)二次供水狀況堪憂。二次供水問題在高層建筑住宅小區(qū)普遍存在。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)的管道和水箱老化，急需更換，其水質(zhì)狀況令人擔(dān)心；而新建小區(qū)，因物業(yè)管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質(zhì)隱患。如海上明月北區(qū)（二期），因水箱換水周期過長，管道水垢堆積，導(dǎo)致水質(zhì)變差。同時，現(xiàn)階段的水箱水質(zhì)只是靠物業(yè)公司定期清洗消毒和自覺取樣送檢來保障，不確定因素較多。此外，多數(shù)小區(qū)業(yè)主反映二次供水水費偏高。我市目前水價為4.85元/噸（無階梯價），但有二次供水小區(qū)的物業(yè)公司向業(yè)主收取的水價遠高于此價位，如鉑金灣小區(qū)水價達到10元/噸。目前，溫州已出臺相關(guān)的二次供水管理辦法，而我市則還沒有相應(yīng)動作，該領(lǐng)域的監(jiān)管仍處于盲區(qū)。

　　（三）小區(qū)公共環(huán)境較差。走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共環(huán)境存在臟亂差現(xiàn)象，嚴重影響居民生活。比如：部分老舊小區(qū)，如旭陽小區(qū)，業(yè)主的車庫出租給外來人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區(qū)域；部分業(yè)主臨時占用公共空間設(shè)立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴重破壞綠化帶；私搭亂建臨時棚戶侵占道路，無統(tǒng)一停車位劃線導(dǎo)致機動車隨意停放；小區(qū)樓道內(nèi)小廣告隨處張貼而無人治理，樓道空間被業(yè)主用于堆放私人雜物等等。同時，公共配套設(shè)施的缺少也影響了小區(qū)的環(huán)境狀況。如，部分老舊小區(qū)缺少居民活動場所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統(tǒng)一收集箱、地下車庫等配套設(shè)施，與當前居民的實際需求有較大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒現(xiàn)象也比較普遍。近年來我市新樓盤開發(fā)較多，據(jù)估計接下來將有近3萬套新商品房要進入裝修，再加上老舊小區(qū)翻新裝修，就會面臨著大量建筑垃圾的處置問題。如，雙雁小區(qū)某戶業(yè)主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝修結(jié)束后仍堆放在原地?zé)o人問津；海上明月小區(qū)的建筑垃圾被隨意傾倒在小區(qū)周邊人行道上。

　　（四）小區(qū)電梯安全不容忽視。據(jù)市市場監(jiān)管局特種設(shè)備科數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年6月28日，全市已登記注冊使用性質(zhì)為住宅小區(qū)的電梯共有2701臺，使用時間達到15年以上的老舊電梯有51臺。20xx年，全市有75個小區(qū)共853臺客梯不合格；20xx年，有76個小區(qū)共1046臺客梯不合格。如，天豪公寓、新世紀花園小區(qū)的部分電梯，20xx、20xx年連續(xù)兩年不合格；雁蕩小鎮(zhèn)小區(qū)、香格里拉·嘉園小區(qū)的電梯，經(jīng)常出現(xiàn)困人事件。特別是老舊小區(qū)的電梯因使用時間過長，電梯出故障的情況較新建小區(qū)多。據(jù)溫州市電梯應(yīng)急處置平臺接警數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月份，我市共發(fā)生192起電梯困人事件，82起電梯故障報警事件，安全解救被困人員397人。

　�。ㄎ澹├吓f小區(qū)安全隱患突出。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損，存在安全隱患。主要表現(xiàn)為：小區(qū)墻面脫落，路面破損甚至沒有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統(tǒng)混亂、雨污合流，排水井下沉；各類管線布設(shè)凌亂，影響小區(qū)面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設(shè)施設(shè)計標準低，部分高層樓房沒有專用消防泵和消防控制柜，設(shè)施維護保養(yǎng)也不夠到位，加上部分給排水設(shè)施以及供電線路老化等問題，造成很大的消防安全隱患。以國貿(mào)小區(qū)為例，該小區(qū)共有496戶住戶，加上底層的商鋪用戶，總?cè)丝谶_20xx多人，相當于一個村莊人口數(shù)量，但是小區(qū)內(nèi)的消防形勢嚴峻，存在消防通道被住戶封閉侵占、高層消防栓打開后放不出水、消防車開不進小區(qū)等問題。又如，樂昌小區(qū)，因建成年份較久，外墻磁磚開始陸續(xù)脫落，近段時間內(nèi)已發(fā)生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。再如，柳市的長虹小區(qū)、花園小區(qū)，因地勢沉降等因素，樓頂反復(fù)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，住戶苦不堪言。

　　三、原因分析

　�。ㄒ唬┱�府行政監(jiān)管不到位。我市目前沒有出臺任何關(guān)于物業(yè)方面的管理辦法，日常監(jiān)管只能參照《溫州市物業(yè)管理條例》執(zhí)行，但該條例與我市的實際情況有一定的出入，部門管理職責(zé)還不夠明確。我市小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門雖為住建局，職能科室為房地產(chǎn)市場監(jiān)管科（原物業(yè)管理科），但由于20xx年12月住建部辦公廳下發(fā)的《關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》與20xx年第698號國務(wù)院令，都取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)（物業(yè)公司）資質(zhì)的備案工作，因此，該科室只是負責(zé)物業(yè)維修基金的使用管理、小區(qū)糾紛投訴的受理協(xié)調(diào)等事務(wù)。隨著小區(qū)數(shù)量的逐年遞增，物業(yè)維修基金數(shù)額不斷擴大（現(xiàn)已達9億多元），小區(qū)糾紛投訴量也越來越多，僅靠科室2名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了8名工作人員。此外，若涉及小區(qū)設(shè)施的維修需動用物業(yè)維修基金時，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區(qū)2/3的業(yè)主同意后，先由物業(yè)公司向房地產(chǎn)市場監(jiān)管科申請，再經(jīng)過一系列復(fù)雜的審批手續(xù)，方能進行使用），導(dǎo)致基金申請少、使用少，客觀上也造成了小區(qū)物業(yè)管理的滯后。部分小區(qū)管理的職能，如指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會等業(yè)主組織的選舉、監(jiān)督業(yè)主組織的日�；顒拥鹊龋瑒t被下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對此也不太重視，幾乎沒有設(shè)立小區(qū)管理辦公室等相應(yīng)科室，基本上只是將管轄權(quán)給社區(qū)，由社區(qū)干部協(xié)助政府來管理小區(qū)，但大多流于形式。對于小區(qū)的違建現(xiàn)象，相關(guān)執(zhí)法部門往往局限于處理“舉報件”，在收到舉報時才去進行管理，沒有在加強日常巡查方面下功夫，缺乏執(zhí)法的主動性。針對電梯故障頻發(fā)問題，相關(guān)職能部門也存在監(jiān)管不力的情形，如沒有統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)商對小區(qū)電梯的采購標準，沒有嚴格監(jiān)督電梯安裝人員規(guī)范操作，沒有實時監(jiān)測電梯使用單位（按照合同約定或為業(yè)委會或為物業(yè)公司）日常維保不及時或斷保后未及時續(xù)保等相關(guān)信息，對維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價競爭行為以及部分業(yè)主裝修期間超限重違規(guī)使用電梯搬運等情形，也存在監(jiān)管的缺位。

　�。ǘ�）物業(yè)公司管理水平良莠不齊。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂耀、旭陽等40多家物業(yè)公司，物業(yè)管理市場魚龍混雜，自取消資質(zhì)備案后，單靠行業(yè)內(nèi)部的自律性管理難度較大。部分物業(yè)公司只顧眼前利益，沒有考慮到長遠的發(fā)展，導(dǎo)致公司最終因管理服務(wù)不到位而被淘汰。如時代御峰小區(qū)，原入駐物業(yè)因存在管理弊端而引發(fā)業(yè)主不滿，最終被更換。同時，物業(yè)公司普遍存在“挑肥揀瘦”的情況，熱衷于承接新小區(qū)業(yè)務(wù)，對于老舊小區(qū)，往往不愿入駐。物業(yè)管理行業(yè)的`專業(yè)管理人才也比較匱乏，目前，我市物業(yè)管理的專業(yè)人才寥寥無幾，僅有的幾個專業(yè)管理人員往往集中在地市一級的總公司，真正派到樂清分公司的幾乎沒有，只是形式上“撐撐場面”；物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低，管理服務(wù)能力較弱，甚至有業(yè)主反映，從業(yè)人員還存在偷盜的行為。此外，我市尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，加之一些物業(yè)公司忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也沒有建立嚴格的人員崗位責(zé)任與工作考核標準，使得管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容與質(zhì)量很難到位。這也引發(fā)了業(yè)主對物業(yè)公司的不滿，甚至導(dǎo)致業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費用。據(jù)市住建局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科統(tǒng)計，截止今年5月底，共受理業(yè)主投訴（包括電話投訴、網(wǎng)絡(luò)問效）31件，而20xx年全年的投訴量才30多件，可見業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢。

　�。ㄈ�）小區(qū)業(yè)主委員會作用弱化。業(yè)主委員會作為代表全體業(yè)主權(quán)益的自治組織，在小區(qū)管理過程中發(fā)揮的作用比較有限，無法開展有效監(jiān)督。調(diào)研了解到，目前我市小區(qū)的業(yè)主委員會主要有三種情況：一是多數(shù)新建小區(qū)及部分老舊小區(qū)，業(yè)主委員會遲遲沒有成立，無法發(fā)揮作用，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司進行管理；二是業(yè)主委員會成立后，與前期物業(yè)公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請新的物業(yè)公司后，就將小區(qū)事務(wù)全權(quán)交給物業(yè)公司管理，對小區(qū)管理存在消極心態(tài)，疏于對物業(yè)公司進行監(jiān)督，忽視了自身“主人翁”角色；三是部分業(yè)主委員會與不良物業(yè)公司之間形成“利益共同體”，業(yè)委會成員在小區(qū)管理中不僅沒有為全體業(yè)主利益著想，反而與物業(yè)公司串通起來，為個人謀取私利。

　　（四）老舊小區(qū)改造遭遇政策瓶頸。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)因房屋質(zhì)量嚴重受損，居民要求改造的呼聲較大，但因現(xiàn)有政策限制，改造過程較為困難。目前，類似小區(qū)的拆除重建工作在全國范圍內(nèi)尚無現(xiàn)成案例可供借鑒，亦無相關(guān)法律、法規(guī)、文件可供參考，且基于現(xiàn)階段經(jīng)濟社會發(fā)展狀況，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶的安置問題當?shù)卣�府無力承擔(dān)，且拆遷后要按程序進行公開招拍掛，一旦被房地產(chǎn)公司拍得用于開發(fā)商業(yè)樓盤，則容易引發(fā)人員安置以及社會維穩(wěn)問題。如虹橋鎮(zhèn)振興小區(qū)，建成于上世紀90年代初期，房屋結(jié)構(gòu)為磚混多孔板，無樁基，無現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)。經(jīng)房屋專業(yè)機構(gòu)鑒定，目前部分樓房已是C、D級危房，房屋墻體開裂、周邊路面塌陷，若遇到臺風(fēng)、暴雨季節(jié)還需轉(zhuǎn)移相關(guān)住戶，存在極大的安全隱患。因此，小區(qū)居民要求改造甚至拆建的意愿十分強烈，并于20xx年開始，通過住戶自發(fā)集體簽字的形式，向住建、國土、三改一拆辦及當?shù)卣�府申請拆建，虹橋�?zhèn)政府也已于20xx年8月向市政府請示該小區(qū)的拆建事宜，但至今進展緩慢，改造之路遙遙無期。

　　四、幾點建議

　�。ㄒ唬┘訌娬�府監(jiān)管力度，合力破解小區(qū)管理難題

　　一是盡快出臺《樂清市物業(yè)管理辦法》，完善住宅小區(qū)管理機制。結(jié)合我市實際情況，在充分研究論證后，制定相關(guān)管理辦法與管理制度，覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項內(nèi)容均有章可循。二是強化部門管理力量，明確部門管理職責(zé)。強化鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對小區(qū)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督職能，從實質(zhì)上對小區(qū)管理進行有效引導(dǎo)。優(yōu)化物業(yè)維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業(yè)管理的阻力。三是強化行政執(zhí)法，嚴厲打擊違章建設(shè)行為。行政執(zhí)法部門要提前介入預(yù)防，密切聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，深入摸排，及時受理群眾投訴；加強現(xiàn)場日常巡查與重點巡查，一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴格按照執(zhí)法程序予以拆除。四是加強管理，確保小區(qū)二次供水安全。建立健全二次供水衛(wèi)生管理制度并設(shè)專人負責(zé)管理；督促物業(yè)公司及時更換老舊供水水箱、定期由具有資質(zhì)的專業(yè)隊伍負責(zé)對供水水箱等設(shè)施進行清洗消毒，確保小區(qū)飲用水安全；建立二次供水水質(zhì)監(jiān)測的信息上報系統(tǒng)，設(shè)立電子信息檔案。五是多措并舉，切實加強電梯安全管理。盡快出臺相關(guān)的電梯安全管理辦法，明確電梯運營過程中涉及的各方主體責(zé)任，強化對電梯采購、安裝、運維等各階段的監(jiān)管力度；加大對電梯維保單位及人員的管理力度，嚴厲打擊維保單位將維保業(yè)務(wù)非法掛靠、以任何形式轉(zhuǎn)包分包業(yè)務(wù)等行為；相關(guān)職能部門要完善電梯安全日常管理制度，加大電梯安全隱患排查力度，規(guī)范電梯事故救援程序，確保群眾人身安全；深入推進電梯應(yīng)急救援平臺建設(shè)，提供專業(yè)的救援服務(wù)，并達到救援區(qū)域覆蓋全部在用電梯的目標。

　　（二）管理與引導(dǎo)并舉，切實提高小區(qū)物業(yè)管理水平

　　切實加強對物業(yè)公司的管理，注重日常監(jiān)管和引導(dǎo)行業(yè)自律，引入物業(yè)公司信用評價機制。取消物業(yè)資質(zhì)備案后，政府相關(guān)職能部門要轉(zhuǎn)變監(jiān)管方向，重點在處理業(yè)主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業(yè)公司違規(guī)行為處罰力度、加強政策宣傳等方面下功夫。同時，注重發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會對規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為、推動行業(yè)健康發(fā)展的作用，可由政府部門以政府購買服務(wù)的形式委托行業(yè)協(xié)會搭建全行業(yè)企業(yè)及職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)信用評價體系平臺，由街道社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)主管部門等多方予以打分評價，并進行定期采集信息對外發(fā)布，實現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，扶持一批規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。加強物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，授予行業(yè)協(xié)會相關(guān)從業(yè)培訓(xùn)資質(zhì)，然后由行政主管部門給予考核，并給予參訓(xùn)人員適當補貼。

　�。ㄈ�）明確業(yè)主委員會職責(zé)，強化業(yè)主委員會的主體作用

　　嚴格業(yè)主委員會成員準入門檻，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在指導(dǎo)業(yè)主委員會的選舉過程中，要全面聽取群眾意見，認真考察候選人員素質(zhì)，從源頭上把好指導(dǎo)關(guān)；以街道社區(qū)為單位，開展業(yè)主委員會成員上崗前基本業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)教育，引導(dǎo)其在明確自身職責(zé)的前提下有效開展小區(qū)管理，切實為廣大業(yè)主的合法權(quán)益發(fā)聲；建立健全業(yè)主委員會及其成員的日常工作行為規(guī)范，通過程序性規(guī)定來約束業(yè)主委員會濫用權(quán)力的行為；行政主管部門要切實加強對業(yè)主委員會活動的有效監(jiān)管，確保其合法依規(guī)地開展工作；強化對全體業(yè)主小區(qū)管理知識的宣傳引導(dǎo)，增加全體業(yè)主對業(yè)主委員會的監(jiān)督意識，取得業(yè)主對業(yè)主委員會小區(qū)管理工作的支持與理解，并使業(yè)主逐步轉(zhuǎn)變觀念共同參與到小區(qū)管理中來。

　�。ㄋ模┘哟笳�策扶持力度，探索老舊小區(qū)管理與改造新途徑

　　一是政府主導(dǎo)，完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)。加大財政資金扶持力度，增加對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)維護等方面的投入。出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，如，減免進駐老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅賦，降低企業(yè)進駐風(fēng)險，鼓勵企業(yè)接管老舊小區(qū)；將老舊小區(qū)物業(yè)管理補給費用列入市級財政預(yù)算，適當補助困難群眾繳納物業(yè)管理費用。二是創(chuàng)新管理，探索建立老舊小區(qū)“政府治理＋居民自治＋物業(yè)管理＋社區(qū)服務(wù)”的新模式。針對不同小區(qū)的具體情況，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系：條件較好的小區(qū)，可通過當?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會來直接引導(dǎo)其重新聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實行市場化的物業(yè)管理；條件稍差的小區(qū)，可采取居民自我管理與社會化服務(wù)（服務(wù)外包）相結(jié)合的方式，待小區(qū)各方面都成熟后再實施專業(yè)化的物業(yè)管理。三是按照各老舊小區(qū)的實際情況，在當前政策允許的范圍之內(nèi)，實行全面升級改造。對于確實需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老舊小區(qū)，相關(guān)部門要找對政策切入點，必要時可提交至市政府協(xié)調(diào)會商議，大力推進老舊小區(qū)改造工作。四是進一步提升老舊小區(qū)居民素質(zhì)，做到“硬件”改造與“軟件”升級協(xié)同推進。切實加大宣傳，調(diào)動居民參與小區(qū)管理與改造的積極性和主動性，為小區(qū)實施優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造良好條件；積極發(fā)揮當?shù)劓?zhèn)街、社區(qū)居委會的基層組織作用，引導(dǎo)居民自我約束、自我管理，為老舊小區(qū)改造打好群眾基礎(chǔ)。

雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報告3

　　8月8日9時許，記者走進即將進行整治的休門街89號院。該小區(qū)內(nèi)的路面由多年前鋪設(shè)的磚瓦石組成，部分路面毀損較為嚴重。有些磚上更是布滿了青苔，已經(jīng)開裂，造成路面坑洼不平，還很狹窄。

　　抬眼望去，居民樓外電線密集纏繞著，甚至有的電線已經(jīng)纏到了樹上。居民王大爺稱,小區(qū)建設(shè)年代較早，也沒有過多地考慮過一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些電線都是后來慢慢纏上去的，常年遭受風(fēng)吹雨打，老化現(xiàn)象特別嚴重，安全隱患很大。

　　記者同時看到，小區(qū)圍墻的角落和邊上堆放著很多雜物和廢棄物品，極大地影響了整體的環(huán)境質(zhì)量。得知小區(qū)即將整治的消息，小區(qū)居民非常激動，紛紛表示，需要整治的地方很多。"比如小區(qū)綠化、物業(yè)管理等，如果小區(qū)綠化好了，最起碼空氣質(zhì)量會好一些。"

　　10時許，記者走進休門街85號院。兩位剛剛買菜回來的居民得知所住小區(qū)要開始整治時，非常高興。居民裴女士表示，自己家住五樓，老舊小區(qū)一直以來都沒有電梯，對于中老年人來說，爬樓梯是一件特別費力的事情。"小區(qū)如果能整治好就太棒了，希望首先能把電梯安上，歲數(shù)比較大了，爬樓梯特別累。"除此之外，記者在現(xiàn)場看到，路面上的枯樹葉、廢紙屑等垃圾隨處可見。很多磚鋪路雜早叢生，綠化覆蓋率極低。"小區(qū)環(huán)境比較差，雖然每天都有人打掃，但清理得并不徹底。希望整治后能改善一下環(huán)境，多能增加一些休閑場所。"家住2號樓的張女士說。

　　10時30分許，在師范街89號西里物資宿舍院內(nèi)，之前記者探訪其它小區(qū)所見的類似一幕再次出現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)亂拉的電線交織在一起，連接著居民樓與北側(cè)的小房，樓道里的電線也十分凌亂。這個只有一棟樓兩個單元的老舊小區(qū)也頗具特點：就一個小院，一條窄路。而緊鄰著工農(nóng)路的小房絕大多數(shù)都被出租了出去成為臨街商鋪。該小區(qū)門口南側(cè)，出現(xiàn)了一個臨時搭建的大棚，五六個大冰柜被擺放在了棚下，三四名工作人員正在忙碌著賣冷飲。"小區(qū)不大，但存在各種私搭亂建，許多小商戶在此經(jīng)營，很是影響上了歲數(shù)的老人休息，老舊小區(qū)整治，希望先把這些臨建拆除，還小區(qū)安靜的環(huán)境。"60多歲的`趙先生說。

　　【現(xiàn)場】拆除違建讓消防通道合規(guī)順暢

　　8月10日上午，記者先后來到草場街29號醫(yī)藥站宿舍和草場街19號地副食宿舍。此時，兩個老小區(qū)均有工作人員正在忙著拆除居民們在一樓后院臨時搭建的小房及儲物室。有的工作人員則在清理常年堆積在此處的雜物及部分垃圾。隨著一車車磚頭等建筑垃圾及雜物被清理，小區(qū)院里顯得比以前整潔了許多。記者注意到，小區(qū)的部分居民也主動參與了進來，幫忙清理雜物等。

　　在現(xiàn)場負責(zé)該處整治行動的草場街社區(qū)居委會書記鄭繼延介紹，這兩個小區(qū)都是今年要進行整治的老舊小區(qū)，都有著40年左右樓齡，且均為獨棟獨院。之前，居民樓后院隨處可見眾多私搭亂建，積存著大量雜物及垃圾的現(xiàn)象。此外，污水管道老化，還經(jīng)常發(fā)生污水外溢的情況，共涉及到相關(guān)住戶81戶。了解到該情況后，居委會積極響應(yīng)老舊小區(qū)整治的相關(guān)要求，前期通過入戶等多種方式，向涉及到違建的相關(guān)居民做了工作，得到了大多數(shù)居民的理解和支持。"為了小區(qū)的環(huán)境變得更好，我們都在拆違建表上簽了字，應(yīng)該做的，支持政府的工作嘛。"正在現(xiàn)場收拾雜物的居民梁先生說。

　　目前，以上兩個小區(qū)共涉及到20戶的拆除違建工作已經(jīng)結(jié)束，相關(guān)建筑垃圾正在清運中。"我們已經(jīng)清運了20多車垃圾，還在繼續(xù)清運。將居民樓后院違建徹底拆除并清理后，對于國家要求的消防通道寬度和凈高度均不應(yīng)小于4米的規(guī)定，現(xiàn)也已合規(guī)，而且讓消防通道變得更加順暢了，為消防安全保駕護航。"8月12日上午，鄭繼延告訴記者，他們接下來還要進行更換污水管道并硬化路面等老舊小區(qū)整治的相關(guān)工作。

　　與此同時，諸如棉三小區(qū)等省會其它老舊小區(qū)，也在逐步開展著相關(guān)整治工作。

　　【調(diào)查】六成居民希望對小區(qū)消防設(shè)施進行改善

　　8月11日、12日，針對全市老舊小區(qū)綜合整治行動，記者連續(xù)兩天對80名不同小區(qū)、不同年齡段的居民進行了隨機調(diào)查。在調(diào)查中，記者結(jié)合此次綜合整治內(nèi)容，列出了與之相關(guān)的調(diào)查問卷。這其中，有71名居民對老舊小區(qū)安全方面的問題最為關(guān)注，而在安全問題中，有51名居民最關(guān)心消防設(shè)施的改善及完善等情況，占到了被調(diào)查人群的六成以上。

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