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物業(yè)公司調(diào)研報告

時間:2023-11-02 07:37:48 報告范文 我要投稿

物業(yè)公司調(diào)研報告

  在日常生活和工作中,報告的使用頻率呈上升趨勢,我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。在寫之前,可以先參考范文,以下是小編整理的物業(yè)公司調(diào)研報告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

物業(yè)公司調(diào)研報告

物業(yè)公司調(diào)研報告1

  管養(yǎng)等各類物業(yè)服務。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對滯后,出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點問題,亟需采取有效對策來加以改進和解決。

  一、基本現(xiàn)狀

  截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個,建筑面積123萬平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總人口的64%。建設方式主要為:90年代各單位在后院集資建設的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權房占10%,保障性住房占5%。

  我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,雖然服務小區(qū)只有26個,但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個,這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個,面積約12萬平方米。

  二、小區(qū)管理存在的問題

  通過統(tǒng)計數(shù)字可以看出,目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài),關乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個小區(qū)而言,也有收費難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯位、服務缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上訪,影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問題:

  (一)準入門檻低,服務不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級,從業(yè)人員244人,注冊資本都在50萬—100萬元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒有經(jīng)過正規(guī)培訓,不懂物業(yè)服務,更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費,安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。

  (二)收費標準高低不一,收費難度大。

  一方面,物業(yè)公司收費項目不一,收費標準自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費項目最多的有物業(yè)服務費、地下室服務費、生活垃圾費、電梯費等,合計達1800元,個別小區(qū)趕上了xx市的收費標準;除此以外,對出入車輛還要收取停車費。小區(qū)收費有的按面積計征,有的按戶平攤,收費標準參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾反響比較強烈。

  另一方面,管理無抓手,收費難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理,自主購買,物業(yè)收費全憑自覺,收費難度很大,一些小區(qū)甚至連取暖費都難以及時收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、xx經(jīng)驗,對水、電等實行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費難度,管理比較方便,但是個別物業(yè)公司在水、電收費中有私自加價行為,監(jiān)管難度大,業(yè)主不滿意。

  (三)基礎設施不健全,物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設計不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設亂,則物業(yè)管理亂。

  要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎設施無法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無利可圖,甚者可能虧本,導致物業(yè)公司不愿進駐管理,這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設工程質(zhì)量有硬傷。

  建設工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應承擔的責任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問題,物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權和利益訴求無人理睬,這類事件往往釀成上訪案件。如xx大廈電梯質(zhì)量問題,水電苑地面滲水問題,恒海家園自來水管道漏水等問題,上訪時間長達幾年,問題得不到妥善解決。

  三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定,在工程交付使用前,開發(fā)商必須組織相關單位人員進行消防單項驗收和電梯單項驗收,最后進行工程總體驗收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開發(fā)項目未經(jīng)任何驗收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗收等問題,引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設項目,曾多次群訪。

  (四)業(yè)主結構多元化,維權主張難統(tǒng)一。

  由于業(yè)主來自社會各個階層,社會經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認識問題、處理問題的.方式、方法也不盡相同,導致物業(yè)管理工作難度加大,而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位,電動車主要建車棚,其他住戶還要收費,意愿不一,相互爭執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯位,反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對自己的權利和義務認識不清,不知道自己該享受什么權利,履行哪方面義務,甚至淡定處之,對小區(qū)集體事項不聞不問,聽之任之。相當一部分小區(qū)業(yè)主委員會不能正常履行職責,幾年難以召開業(yè)主大會。

  三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務企業(yè)本身是有償服務,部分業(yè)主沒有形成對物業(yè)管理有償服務意識,缺乏社會公德,只要服務,不愿交費,抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶,今年收繳68戶,繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

  (五)宏觀環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務經(jīng)營管理成本高、支出大,服務質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項目資金短缺,進展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時間交房,但因工程質(zhì)量和配套設施不完善,導致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權”房,由于沒有完全產(chǎn)權,規(guī)劃設計和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。

物業(yè)公司調(diào)研報告2

  物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

  一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

  上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)作為物業(yè)管理試點,打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式,重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點,解決遺留問題,成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為:

  1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)作為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。

  該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長期無人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護,但缺乏信心。經(jīng)過初步測算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬元解決遺留問題。

  社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會,向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

  二、社區(qū):

  社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會,建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。

  今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來,沒有物業(yè)管理,遺留問題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測算費用近五十萬元。

  經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會,簡單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由xx物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議,正式宣布小區(qū)管理移交縣xx物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

  三、觀山社區(qū):

  試點一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務,請求取消建筑公寓作為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。

  建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無人管小區(qū),后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會,下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會,下一步再確定物業(yè)管理方案。

  試點二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的`環(huán)境問題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會,解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

  四、老西門社區(qū):

  老西門社區(qū)作為老城區(qū),無人管小區(qū)最多,縣長熱線投訴最多,創(chuàng)建任務最難,實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

  五、渫陽社區(qū):

  試點一:農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿,準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設方多方了解后,擬定由xx物業(yè)公司接管。從五月份開始,xx物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設方的認可。

  八月份,縣房管局準備采取邀標的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動服務公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費,兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴重,業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議,張貼了有關宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會,下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

物業(yè)公司調(diào)研報告3

  實習,顧名思義,就是在實習中學習。經(jīng)過一段時間的學習,或者當學習結束時,我們需要知道我們學到了什么,或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐,屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西。現(xiàn)在我們就要畢業(yè)了,實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

  努力工作是因為我剛剛開始工作,不能很快適應很多方面。然而,充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能,它進一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時,實習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎。現(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

  首先,總結經(jīng)驗,其次,有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加,人們越來越關注生活質(zhì)量。當人們有足夠的食物和衣服時,他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。

  隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加,人們越來越關注生活質(zhì)量。當人們有足夠的食物和衣服時,他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說,它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。

  物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日,為了進一步鞏固知識,理論聯(lián)系實際,我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間,我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習,我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中,我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識,豐富了學到的專業(yè)知識,為今后的正常工作打下了堅實的基礎。

  一、研究對象的基本情況

  Xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路,南接滬寧鐵路,西接豐濱路,北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營的企業(yè)。資質(zhì)等級為三級,注冊資本100萬元。近年來,公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念,遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質(zhì)管理人才,并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū),取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難,公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。

  目前,我們正在積極準備iso9001質(zhì)量體系認證,并已獲得內(nèi)部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度,充分利用現(xiàn)代管理方法,確保工作順利完成,為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新,努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務,進一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌,讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。

  二.研究的目的和意義

  “實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的`物業(yè)管理之后,我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外,我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況,為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景,但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看,行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。

  只有隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)不斷自我完善,物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習,我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識,理論與實踐相結合,把學到的知識運用到社會實踐中,注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較,用理論知識加深對實際工作的理解,用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論,探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時候起,我就會為自己爭取一個光明的未來。總的來說,它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

  三、研究方法和范圍

  在本次調(diào)查中,我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調(diào)查期間,我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。

  四、調(diào)查分析結果

  實習期間,我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展,取得了如此巨大的成就,但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是,在看到成績的同時,也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題,總結如下:

  首先,內(nèi)部管理不規(guī)范首先,幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確,制度不完善,程序性和標準化工作流程少,大部分管理簡單粗放。

  其次,由于物業(yè)管理存在諸多問題,各地制度不完善,關系復雜,需要協(xié)調(diào)處理的關系眾多,物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而,當內(nèi)部管理和外部服務被忽視時,不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

  第二,責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。

  例如,一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的是使物業(yè)管理工作不能獨立進行,許多問題需要各級審批,導致多重管理,影響了物業(yè)管理服務質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外,各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學,導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢,阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成,極大地影響了服務水平的提高。

  第三,缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識,他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗,但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外,由于觀念和資金問題,企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員,導致服務意識差,觀念創(chuàng)新不足,物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

  五、研究經(jīng)驗和建議

  通過對實習的理論研究和實習的磨合,我提出了自己的一些建議和方法:

  1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊,做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點,而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務的決定性因素,是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

  (1)規(guī)范服務人員形象,加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書,穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如,在服務人員的電話接待中,要問的第一個問題是“新橋物業(yè),我能為你做什么”,語言應該盡可能溫暖委婉,包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時,“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪,這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作,展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此,他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如,他們不應該走路、抽煙或打架,以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務行業(yè),它的行為實際上是一個服務過程,也就是一個服務交付過程。快樂的員工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外,服務人員的形象也是公司服務的有形展示,向用戶傳達公司的良好形象。

  (2)、完善與物業(yè)相關的規(guī)章制度和各類檔案維護制度完善的規(guī)章制度可以規(guī)范員工的行為,有利于整個服務流程的再造,提升企業(yè)的外部形象,也是未來創(chuàng)造卓越和9000認證的重要環(huán)節(jié)。因此,有必要建立家庭員工崗位責任制和崗位內(nèi)容要求,并確保其得以實施。內(nèi)部系統(tǒng)的建立必須始終展現(xiàn)絕對服務提供商的形象——以所有者為中心,輻射每個員工的行為。在外部,我們需要建立一個完整的公共系統(tǒng),包括裝修系統(tǒng)、房屋檢查系統(tǒng)、設備檔案管理系統(tǒng)等。值得注意的是,每個公共系統(tǒng)的建立都應以國家法律和法規(guī)為基礎,措辭應盡可能人道。這有利于建立一個清晰合理的服務流程,讓“人人負責一切”,讓每個責任事故都能找出相應的責任人,并能配合相應的獎懲激勵措施

  (3)、充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用,成為物業(yè)和業(yè)主之間的橋梁所有業(yè)主都是整個住宅物業(yè)的業(yè)主,而業(yè)主大會和業(yè)主委員會是他們的代表組織和代表,也是住宅區(qū)重大決策的業(yè)主。因此,物業(yè)管理人員應充分重視自己的角色,處理好自己的關系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和助手。一些重大物業(yè)事項(物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)共用部位的管理等)。)必須得到行業(yè)委員會的批準,否則有時對財產(chǎn)的好想法可能成為非法行為。此外,在日常管理服務中,應定期或不定期與業(yè)主委員會或業(yè)主代表舉行會議,就日常管理中的不足和缺陷征求意見,以提高自身水平。同時,應向業(yè)主委員會表達對業(yè)主的合理要求,以及個別業(yè)主的不合作,要求他們協(xié)助解決問題,以便雙方能夠充分了解,并在必要時達成書面協(xié)議

  2.服務管理應以專業(yè)化為方向,融入法制化,走程序化的道路。

  (1)、在專業(yè)化的方向上,首先要做的是奠定其專業(yè)基礎,即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能,所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍,靈活的學習網(wǎng)絡例如,公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體,并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習,員工可以“站在新橋上,跳出新橋”,用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外,公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是,從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”,必須及時根據(jù)當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況,否則只會浪費大量的人力物力。

  實習期間,我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少,所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質(zhì)量的基礎,應鼓勵員工提出技能改革的方法,參加國家技能考試,獎勵取得一定成績的員工,形成“學有所得,學有所得”的良性循環(huán)。第三,專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如,綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂,因為它的人員很少,而且一個人要負責很多事情。因此,我認為部門結構應該有一個明確的分工,各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范,并有相應的配套設施。最后,專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識,使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如,安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”,并可以在責任人員不在時處理緊急情況。

  (2)將法律制度納入其中,就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系,這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵,特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識,也就是說,我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如,在綠洲花園,我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子,就有倒塌的潛在風險,我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故,我們將承擔責任。

  如果我們給出一個引人注目的警告,那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此,每位員工都應該牢記自我保護的法律意識,以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”,最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束,“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來,才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此,其經(jīng)營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。

  未來,中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此,發(fā)展的道路是漫長的,我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!

物業(yè)公司調(diào)研報告4

  為扎實開展深入學習實踐科學發(fā)展觀活動,堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領,樹立以人為本的發(fā)展理念,實現(xiàn)管理處建設全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。通過此次對科學發(fā)展觀的調(diào)研,使我們更加深刻地理解了科學發(fā)展觀的內(nèi)涵,明確了黨落實科學發(fā)展觀的及時性與必要性,學會要有意識地用科學發(fā)展的眼光來看待問題、分析問題、解決問題。在落實科學發(fā)展觀的同時,不斷將其與管理處發(fā)展相結合,做到統(tǒng)籌兼顧,全面分析。近期,我們深入相關部門、隊及班組,通過走訪座談、征求意見等形式,對龍南管理處建設情況進行了調(diào)研和思考。

  一、落實科學發(fā)展存在問題及差距

  龍南管理處主任采取走入各隊、開座談交流等形式,征集不同群體的意見和建議,經(jīng)過認真歸納、分析,存在以下問題及差距。其中主要體現(xiàn)在:一是運行設備、管線老化,維修費用逐年遞增,作用發(fā)揮不充分;二是可視門鈴、監(jiān)控系統(tǒng)設備老化,損壞嚴重,維修量大,造價高;三熱水虧損嚴重,四是外雇工福利待遇低;五管理崗人員較少,技術類人才急缺,不能隨公司壯大而增加。

  二、學習落實科學發(fā)展觀,推動物業(yè)和諧發(fā)展,必須從以下幾個方面努力:

  (一)龍南管理處是物業(yè)公司成立最早的小區(qū),運行設備及管線老化問題也逐年顯現(xiàn)。僅xx年世紀家園小區(qū)業(yè)主室內(nèi)及室外冷熱水主管線共修復2 處,管線腐蝕滲漏問題已成為物業(yè)管理服務維修的重要項目。物業(yè)公司在資金允許的情況下,對世紀家園小區(qū)進行管線改造,全面更換。

  (二)電子門鈴系統(tǒng)是物業(yè)服務的門面,業(yè)主回家第一道門就是單元門,但世紀家園可視電子門鈴系統(tǒng)老化,損壞嚴重,維修量大,使公司每年維護費用投入了大量資金。龍南管理處將與維保廠家協(xié)商、達成共識,原有電子產(chǎn)品損壞一律按現(xiàn)在市場價購買,系統(tǒng)兼容問題由維保廠家解決;同時與維修廠簽訂維保合同應包括損壞及更換配件費用,不應所有損壞的配件都由公司另行承擔費用;成立維保小組對電子門鈴系統(tǒng)進行統(tǒng)一管理,同時聘請一名技術顧問進行業(yè)務指導。

  (三)龍南管理處要從政治、文化、生活等各個方面去關心員工,在為員工“送溫暖”上做文章、下功夫。生活上送溫暖,摸清困難員工的'底數(shù)和情況,有針對性地幫助有特殊困難的員工解決好實際困難,真正建立幫扶工作的長效機制。事業(yè)上送溫暖,提高員工群眾素質(zhì),為員工發(fā)揮作用、施展才能搭建平臺,創(chuàng)造有利于員工成長成才進步的工作環(huán)境。權益上送溫暖,要依法堅決維護員工群眾的各項合法權益,比如,加班加點工作的問題,公司給與更多的關注。精神上送溫暖,要著眼于員工的精神文化需求,更多地開展文化、體育、娛樂活動,起到陶冶情操、振奮精神的作用。

  (四)人才對一個企業(yè)的發(fā)展有著舉足輕重的作用,龍南管理處近幾年來發(fā)展迅速更是急需技術類、管理型人才來推動企業(yè)的發(fā)展。管理崗位人員較少,技術類人才急缺問題已成為物業(yè)企業(yè)的首要問題,龍南管理處對學習能力較強的新生青年應給予機會培訓學習,發(fā)揮作用提供廣闊舞臺。有人才才能使企業(yè)穩(wěn)步向前,企業(yè)逐步發(fā)展壯大。

  隨著學習實踐科學發(fā)展觀活動的進一步深入,龍南管理處將進一步自查自糾,邊學習邊整改,以推動物業(yè)公司和諧發(fā)展。

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