房地產評估報告

　　在不斷進步的時代，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編整理的房地產評估報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

房地產評估報告1

　　估價機構評估的抵押價值由于必須按照《房地產估價技術規(guī)范》的要求進行，因此，在“謹慎原則”條件下，普遍以當前“價值時點”這個時間點求取估價對象價值，參考的是當前市場價格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價值作為抵押價值報給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內的風險價值。

　　銀行在使用估價機構的抵押價值時，也明白其中并不包含存續(xù)期內的風險價值，但自身又無法量化判斷該價值的具體數(shù)值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數(shù)，防范貸款風險。

　　一般情況下，感覺風險大就“打折”多一些，貸款成數(shù)小一些;感覺風險小就“打折”少一些，貸款成數(shù)大一些。

　　那么，如何考慮抵押存續(xù)期內的風險價值呢?其實，該風險價值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內的風險價值就是進行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應由估價機構完成。

　　目前在一些較大型估價機構的.報告中也有變現(xiàn)能力分析，但往往表示為“能力強”、“能力弱”或者直接給一個百分比，與貸款成數(shù)類似且并無具體量化數(shù)值。

　　因此，估價機構在進行考慮了變現(xiàn)能力分析的抵押價值評估時，應按以下順序進行：先評估出抵押房地產的價值，然后進行變現(xiàn)能力分析，一定要量化一個數(shù)值，并從評估價值中減去這個數(shù)值，再減去法定優(yōu)先受償款。

　　其中變現(xiàn)能力分析可以從以下幾個方面考慮：1、房地產通用性、獨立實用性、可分割轉讓性、變現(xiàn)時間長短;2、預期可導致抵押房地產價值下跌的因素;3、變現(xiàn)稅費多少、變現(xiàn)難易程度大小。

　　還有其它一些因素，就不一一列舉了。

　　總之，在經過以上考慮了變現(xiàn)能力分析之后的抵押價值的評估后，可以大大增加銀行等金融機構的貸款安全性。

　　但目前存在的困難是，這種條件下的抵押價值往往過低，因為出于謹慎的考慮，該減值都減掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估價機構積極性不高。

　　而如果由銀行等抵押權人主動推動實施，才可能使估價機構和銀行對抵押價值的需求和認識保持高度一致。

房地產評估報告2

xxxxxxxxx：

　　承蒙委托，對位于的**房產租賃價值進行評估，為居住目的的房產租賃提供價格參考依據(jù)。

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年1月1日的評估結果如下：

　　一、評估對象

　　評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個，實例2個。

　　在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。

　　二、評估時點

　　20xx年1月1日

　　三、估評目的

　　為居住目的的房產租賃供價格參考依據(jù)。

　　四、評估結果

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的'評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年1月1日的價值結果為：

　　房產租金：光華陽光水城—人民幣895元整

　　華宇西城麗景—人民幣1048元整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整

　　大寫：光華陽光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整

　　華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整

　　我們鄭重聲明：

　　1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　2、本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　3、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　4、我們依照中華人民共和國國家標準（GB/T 50291—1999）《房地產估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。

　　5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘，對其建筑、結構、設施的完好程度進行了評估，但建筑物及相關設備的質量狀況最終應以有相關資質機構的鑒定結果為準。

　　6、本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。未經本評估機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

　　姓名簽字

房地產評估報告3

　　一、委估項目

　　xxx公司所屬房產抵押貸款估價項目

　　二、委托方

　　名稱：xxx公司

　　地址：xxx

　　三、估價方

　　名稱：xxx房地產評估咨詢有限公司

　　地址：xxx

　　證書號：xxx資質等級：xxx

　　法定代表人：xxx

　　四、估價對象概況

　　估價對象位于xxx，其合法產權人為xxx公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1—5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為xxx。

　　副樓一幢，1—3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為xxx。

　　五、估價目的

　　為確定房產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產抵押價值。

　　六、估價時點

　　20xx年8月15日

　　七、價值定義

　　采用公開市場價值標準

　　八、估價原則

　　本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據(jù)如下原則：

　　1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

　　2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

　　3、替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　4、估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的.客觀合理價格。

　　九、估價依據(jù)

　　1、委托方提供的資料

　　（1）委托書；

　　（2）委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件；

　　（3）房屋所有權證復印件。

　　2、國家標準GB/T50291—1999《房地產估價規(guī)范》。

　　3、國家和地方的有關法律、法規(guī)和有關規(guī)定。

　　4、估價機構和估價人員掌握和收集的有關資料。

　　十、估價方法

　　估價對象為商業(yè)房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法；同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

　　十一、估價結果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（￥2265.34萬元）。

　　十二、變現(xiàn)能力分析

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現(xiàn)金的可能性。

　　估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：

　　①中介服務費：5%——6%

　　②契稅：4%

　　③營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%

　　④所得稅：20%

　　⑤過戶手續(xù)費：2%左右

　　⑥印花稅：0.5‰

　　⑦其它費用

　　十三、估價人員

　　xxx中國注冊房地產估價師

　　注冊號：xxx

　　xxx中國注冊房地產估價師

　　注冊號：xxx

　　十四、估價作業(yè)時間

　　20xx年8月12日—xxx

　　十五、估價報告有效期限

　　本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

房地產評估報告4

　　一、 委估項目

　　***公司所屬房產抵押貸款估價項目

　　二、 委托方

　　名稱：***公司

　　地址：***

　　三、 估價方

　　名稱：***房地產評估咨詢有限公司

　　地址：***

　　證書號：*** 資質等級：***

　　法定代表人：***

　　四、估價對象概況

　　估價對象位于***，其合法產權人為***公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結構，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權證號碼為***。

　　副樓一幢，1-3層，混合結構，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀九成新，房屋所有權證號碼為***。

　　五、估價目的

　　為確定房產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產抵押價值。

　　六、估價時點

　　20xx年8月15日

　　七、價值定義

　　采用公開市場價值標準

　　八、估價原則

　　本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應依據(jù)如下原則：

　　1. 合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

　　2. 最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

　　3. 替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　4. 估價時點原則，要求估價結果應是估價時點的客觀合理價格。

　　九、估價依據(jù)

　　1. 委托方提供的資料

　　(1)委托書;

　　(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件;

　　(3)房屋所有權證復印件。

　　2. 國家標準GB/T50291-1999《房地產估價規(guī)范》。

　　3. 國家和地方的有關法律、法規(guī)和有關規(guī)定。

　　4. 估價機構和估價人員掌握和收集的.有關資料。

　　十、估價方法

　　估價對象為商業(yè)房產，同一供求圈內的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

　　十一、估價結果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。

　　十二、變現(xiàn)能力分析

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉換為現(xiàn)金的可能性。

　　估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：

　　①中介服務費：5%--6%

　　②契稅：4%

　　③營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：5.5%

　　④所得稅：20%

　　⑤過戶手續(xù)費：2%左右

　　⑥印花稅：0.5‰

　　⑦其它費用

　　十三、估價人員

　　*** 中國注冊房地產估價師

　　注冊號：***

　　*** 中國注冊房地產估價師

　　注冊號：***

　　十四、估價作業(yè)時間

　　20xxx年8月12日—***

　　十五、估價報告有效期限

　　本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

房地產評估報告5

　　1、房地產抵押價值是預期價值：

　　預期價值應在貸款存續(xù)期內考慮了抵押房地產所承擔的各種風險(如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經濟折舊、各項影響價格因素的波動和房屋的使用情況質量等等)之后，量化上述風險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價格來表述未來可能實現(xiàn)價格的價值，一般情況下，這個未來指當前價值時點起一年。

　　用公式表達為：

　　1)抵押價值=價值-貸款存續(xù)期內的風險價值-法定優(yōu)先受償款

　　2)抵押凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費

　　2、房地產抵押價值應具有安全性：

　　銀行等金融機構在貸款時，抵押房地產并不是第一還款來源，只起到反擔保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。

　　如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產只是貸款人向銀行提供的一種質保;如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強行處置抵押的房地產，保證受償貸款的`本息。

　　這時，原評估抵押價值能否得以實現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產抵押價值是否具有安全性。

　　目前安全性是這樣實現(xiàn)的：由估價機構評估出價值時點下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。

　　因此，筆者認為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應該考慮量化后的貸款存續(xù)期內風險價值。

　　3、房地產抵押價格的確實性：

　　房地產作為反擔保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實際的原則，要求真實、正確、可用。

　　這種確實性來源于對類似物業(yè)的調查、各種情況的綜合考查和經驗判斷。

　　比如對一個商業(yè)性大廈進行抵押評估，因為是明顯有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應首選收益法進行估價。

　　同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預測在抵押期內這些收益的變化情況，在此期間內都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評估出確實的抵押價值。

　　4、房地產抵押價值變現(xiàn)的難易有多樣性：

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》和一些相關的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產有土地使用權、在建工程和現(xiàn)房。

　　以住宅房的開發(fā)程度為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地;

　　以住宅房的市場替代性為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨立別墅;

　　以住宅房的產別為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅私產、住宅股份產、住宅公產;

　　以抵押房地產的用途為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。

房地產評估報告6

　　一、房屋產權人（單位）：×××

　　二、估價目的：

　　拆遷補償價格評估

　　三、估價日期：

　　20xx年四月八日到20xx年四月十五日

　　四、估價時間：

　　20xx年四月十五日（趨于拆遷日）

　　五、估價依據(jù)

　　1、中華人民共和國《城市房地產管理法》

　　2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》；

　　3、評估委托書：

　　4估價評估人員勘察了解的情況；

　　5、房屋所有權證（新北全字00311100號）；

　　6、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標準》。

　　六、估價原則：

　　本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

　　七、估價方法：

　　根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》的精神進行評估。

　　八、估價結果

　　本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：

　　人民幣小寫：206247元

　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

　　九、評估價格有效期

　　本報告評估時效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應的變化，評估結果也需做相應調整。

　　十、評估價格應用范圍

　　該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

　　十一、估價的假設和限制條件

　　1、估價假設條件

　　我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償?shù)膮⒖純r格，假設：

　　（1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；

　　（2）該物業(yè)可以在公開市場上自由轉讓；

　　（3）有一個適當?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質和市場情形進行議價；

　　（4）不考慮特殊買家的額外出價。

　　2、限制條件

　　（1）對于房產的建筑面積等有關收據(jù)，均以委托方提供的`房產證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。

　　（2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償價格。

　　（3）未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

　　十二、特別聲明

　　1、本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

　　2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

　　3、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

　　4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。

　　5、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

　　估價分析說明部分

　　一、估價物概況

　　本報告評估的標的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權證（新房權證字XXXXX號），評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。

　　2、位置座落及環(huán)境狀況

　　評估標的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段（按原劃分區(qū)域標準）該建筑后面（即東側）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。

　　3、建筑物基本狀況描述

　　評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經營人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經全封閉（含頂層臨時）經評估人的現(xiàn)場勘測及調查了解，評估房產北墻長為8、35米，臨街前墻為6、45米，建筑總面積（產權證）為78、90平方米于該幢建筑物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標準》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。

　　二、估價程序

　　1、專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。

房地產評估報告7

　　房地產評估報告封面：

　　三點注意

　　（1）“封面”的“標題”是其構成要素之一。“標題”應能概括出估價目的，如“房地產抵押估價報告”或“城市房屋拆遷估價報告”。根據(jù)《房地產抵押估價指導意見》，房地產抵押估價的封面標題必須明確為“房地產抵押估價報告”；如不是，在指錯題中可以算一處錯誤。

　　（2）估價作業(yè)日期是指該估價項目估價的起止年、月、日，即受理估價委托的年、月、日至出具估價報告的年、月、日，這個估價作業(yè)日期要與估價結果報告中的估價作業(yè)日期相一致。

　　（3）七個估價時間概念辨析

　　1）估價報告開始日期。是指受理估價委托的日期。

　　2）估價報告完成日期。是指完成估價報告的`日期或出具估價報告的日期。

　　3）估價作業(yè)日期。是指從估價報告開始日期到估價報告完成日期的時間段。

　　4）估價時點。是指估價結果對應的日期。

　　5）致函日期。是指出具估價報告的日期或估價報告完成日期。

　　6）估價報告應用有效期。是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。原則上不超過一年。

　　7）估價責任期。是指出具估價報告的估價機構及注冊房地產估價師應承擔法律責任的期限。如果估價報告在其應用的有效期內未使用，則估價責任期等同估價報告的有效期；如果估價報告在其應用的有效期內得到使用，則估價責任期為無期限或者到估價服務的行為結束為止。

房地產評估報告8

　　房地產，是一種稀缺的資源、重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產形式。隨著經濟發(fā)展、社會進步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產的投資開發(fā)、咨詢、估價、經紀、物業(yè)管理等組成的房地產業(yè)，是國民經濟中的一個重要產業(yè)。房地產是一種特殊的商品，房地產業(yè)是一個特殊的產業(yè)。現(xiàn)代房地產業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。也可以說，房地產業(yè)，在我國社會主義市場經濟的發(fā)展中扮演著越來越重要的角色。

　　房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的`是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

　　房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

　　在我國，有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。

　　從專業(yè)角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

　　房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

房地產評估報告9

福建省(xx市)房地產價格評估管理委員會：

　　我公司(事務所)擬由X X等幾名專職注冊評估師共同出資設立，企業(yè)名稱已經xx市(縣)工商局預先核準，法人代表X X，x注冊資本x萬元人民幣，辦公地點在xx，現(xiàn)有xx名專職評估執(zhí)業(yè)人員，其中注冊房地產估價師xx名，注冊土地估價師x名，專業(yè)技術人員xx名。根據(jù)《福建省房地產價格評估管理辦法》(省政府48號令)、《福建省房地產價格評估機構資質等級管理若干暫行規(guī)定》(閩房價估[1998]3號)、《福建省房地產價格評估管理委員會關于進一步規(guī)范房地產價格評估管理的通知》(閩房價估[20xx]6號)、《福建省房地產價格評估管理委員會關于進一步加強房地產價格評估管理的通知》(閩房價估[20xx]2號)和我省有關行政審批制度改革等相關規(guī)定，我公司(事務所)已具備從事房地產價格評估業(yè)務的`有關條件，現(xiàn)申請丙級房地產價格評估機構資質，妥否請批復。

　　附：申請房地產價格評估機構資質材料

　　xx有限公司(事務所)

　　20xx年xx月xx日

房地產評估報告10

　　一、估價當事人：

　　估價當事人是指一個估價項目中與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價委托人、估價機構和估價師。其中，估價委托人是估價服務的直接需求者和直接對象，估價機構和估價師是估價服務的提供者。

　　（一）估價委托人

　　（二）房地產估價機構

　　（三）注冊房地產估價師

　　二、估價目的：

　　估價目的是指一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要，即委托人將要拿未來完成的估價報告或估價結果做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務機關核定某種房地產稅收的計稅依據(jù)、保險公司衡量投保房屋的保險價值、人民法院確定拍賣房地產的保留價、房地產買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定劃撥的建設用地使用權進入市場應補交的出讓金等費用提供參考依據(jù)。

　　三、估價時點：

　　估價時點也稱為價值時點、價值日期，是指一個估價項目中所評估的價值對應的時間。由于同一估價對象在不同的時間會有不同的價值，所以估價時必須弄清評估的是估價對象在哪個時問的價值。這個時間就是估價時點。估價時點不是隨意確定的`，它取決于估價目的，可以是現(xiàn)在、過去或未來的某個時間，一般為某個日期，用公歷年、月、日表示。

　　特別需要指出的是，確定估價時點應在先，得出評估價值應在后。有關估價時點的確定等內容，見本書第五章第四節(jié)“估價時點原則”。

　　四、估價對象：

　　估價對象也稱為被估價房地產，當其為房屋所有權和建設用地使用權等土地使用權以外的房地產權利時，如租賃權、地役權、抵押權時，也稱為被估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產及相關其他財產。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

　　五、價值類型：

　　價值類型是指一個估價項目中所評估的具體某種價值。估價雖然通常講是評估估價對象的價值，但因價值的種類較多，每種價值的內涵不同，并且在同一估價對象和同一估價時點下這些價值的大小一般也不相同，所以到了一個具體的估價項目，就不能籠統(tǒng)地說是評估估價對象的價值，而必須明確是評估哪種價值，包括價值的名稱、定義或內涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應根據(jù)估價目的來確定。

　　同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值不是唯一的。但同一估價對象的具體某種價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一房地產在買賣情況下雖然實際的成交價格有高低，但客觀上有其正常的買賣價格；在征收情況下雖然實際的補償金額可能有多少，但客觀上有其合理的補償金額；在抵押情況下雖然不同的人對抵押價值的高低有不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不同的。

　　按價值的前提或內涵等實質內容來劃分的價值類型，主要有市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值。其中，市場價值是最基本、最常用的價值類型。有關價值類型的詳細內容，見本書第三章第四節(jié)“房地產價格和價值的種類”。

　　六、估價依據(jù)：

　　估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標準，包括有關法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關司法解釋，估價對象所在地的有關地方性法規(guī)，國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及房地產估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規(guī)定，以及《房地產估價規(guī)范》、《房地產抵押估價指導意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規(guī)程》等。

　　廣義的估價依據(jù)還包括委托人提供的估價所需資料，估價機構和估價師掌握、搜集的估價所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價機構和估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本（包括成本、費用、稅金和利潤等）以及有關會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況；估價師還應對委托人提供的資料進行審慎檢查。

　　還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標準《房地產估價規(guī)范》是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構制定嚴于國家標準的企業(yè)標準，并在不同有關法規(guī)、政策、標準相抵觸

房地產評估報告11

　　xxxx信房地產評估有限公司是通過福建省房地產價格評估管理委員會房地產價格評估機構從業(yè)行為年度檢查的評估公司。公司擁有一批具有豐富實戰(zhàn)經驗及理論知識的注冊會計師、注冊稅務師、注冊房地產估價師、注冊資產評估師、高級會計師等優(yōu)秀人才。公司業(yè)務范圍是房地產評估與土地評估。

　　在公司我實習崗位是助理評估人員。和專業(yè)評估人員到現(xiàn)場勘察房地產結構等進行拍照和勘察，和客戶進行交流。搜集相關的比較案例。在指導教師的指導下根據(jù)實地勘察及其結果做房地產評估抵押報告。并幫忙裝訂報告，報備等工作

　　在實習中應用的主要技能，如對房地產知識的熟悉，判斷其年限，結構，區(qū)位等各方面因素。對xx房地產趨勢的了解和判斷。拍照的技術及與客戶如何進行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習中，開發(fā)了自己的實踐能力。如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學到了房地產評估的專業(yè)知識。還有關于抵押貸款等內容。現(xiàn)場勘察地形的步驟及技術。

　　在短短的28的實習，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。能夠端正自己的工作態(tài)度，并認真及時的完成工作，有吃苦耐勞的精神。能在指導教師耐心的指導下掌握有關房地產評估的知識及實踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的'工作效率對待工作。但同時發(fā)現(xiàn)了自身的不足。如具備的專業(yè)知識不夠。理論知識的欠缺、不扎實。沒有時刻關注身邊及其房地產等有關方面的訊息，信息不夠全面。經驗不足，不善于與客戶進行溝通，達到有效的合作意向。對于一些問題的處理，不沉著和果斷。

　　xxxx信房地產評估有限公司的管理和業(yè)務都較為合理、規(guī)范化。內部員工辦事效率高，做事積極主動。高層管理人員對員工信任和支持。使其取得不錯的成績及經濟效益。但我覺得在業(yè)務方面如果能做到權責明確，分配得當會更加完善的。

　　從這次的實習中，認識到了自身的不足。也更清楚認識到理論與實踐相結合的重要性。我決定在下一個月和以后的學習生活中不斷豐富自身的業(yè)務知識和素養(yǎng)。努力學好專業(yè)知識，掌握職業(yè)技能。做到在實踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題和總結經驗。注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。了解市場行情及變化。爭取能夠更好更快的融入社會，找到自己的工作崗位，明確工作方向。從而實現(xiàn)人生的價值追求。

房地產評估報告12

　　評估聲明

　　一、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循了相關法律法規(guī)和資產評估準則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。

　　根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實，評估報告陳述的事項是客觀、真實的。

　　我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產評估準則和相關規(guī)范。

　　二、我們與評估報告中的評估對象無利益關系，與相關當事方無利益關系，對相關當事方不存在偏見。

　　三、我們已對評估報告中的評估對象進行現(xiàn)場勘查；我們已對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象法律權屬資料進行查驗，但無法對評估對象的法律權屬真實性做任何形式的保證；我們已提請企業(yè)完善產權以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進行了披露。

　　四、我們具備評估業(yè)務所需的執(zhí)業(yè)資質和相關專業(yè)評估經驗。

　　五、我們對評估對象的價值進行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經濟行為實現(xiàn)的參考依據(jù)，不應當被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。

　　我們不承擔相關當事方決策的責任。

　　六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限于評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，并在評估結論使用有效期限內使用，因使用不當造成的后果與我們無關。

　　七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結論的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

　　我們對評估基準日后有關資產價值發(fā)生的變化不負責任。

　　八、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關當事方可能存在的瑕疵項對評估結論不承擔責任。

　　一、基本概況

　　估價對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團10棟4xx，結構為鋼混，建筑面積112.39平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為20xx年8月3日。

　　二、評估目的

　　為房地產轉讓提供參考依據(jù)。

　　三、評估基準日

　　評估基準日為20xx年11月3日。

　　四、估價依據(jù)

　　1、本次估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔保法》、《重慶市房地產轉讓管理辦法實施意見》等有關政策法規(guī)和文件。

　　2、評估相關的資料

　　《房屋所有權證》【房地證20xx字第H150602號】復印件以及本公司掌握的房地產有關資料以及實地勘查所獲取的資料。

　　五、估價原則

　　此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。

　　1、合法原則

　　估價對象房地產符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。

　　估價對象已取得《房屋所有權證》，具備合法性。

　　2、最高最佳使用原則

　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。

　　房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的`效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。

　　估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。

　　3、替代性原則

　　根據(jù)經濟學原理，在同一個市場內效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產市場。

　　本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據(jù)該原則。

　　通過調查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產作為參照實例，以近期內成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。

　　4、估價時點原則

　　由于房地產市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產往往具有不同的價格水平。

　　本次評估對房地產的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為準。

　　5、謹慎原則

　　房地產抵押估價應遵守謹慎原則。

　　謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　經調查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。

　　六、估價方法

　　估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法作為本次估價的基本方法。

　　七、估價過程

　　市場比較法：

　　=3.7%+3.3%=7%無風險利率即長期國債利率。

　　風險報酬率是根據(jù)通脹風險、經營風險、變現(xiàn)風險等綜合確定的。

　　1、交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調整。

　　2、交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調整。

　　3、區(qū)域因素修正系數(shù)：

　　區(qū)域因素修正：由于參照對象A，B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。

　　參照對象C，D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于參照對象。

　　1、土地使用年期修正

　　土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]

　　=0.9965

　　2、容積率修正

　　容積率、容積率修

　　待估房產 1.92 1

　　案例A 1.92 1

　　案例B 1.92 1

　　案例C 2.50 0.9368

　　案例D 2.50 0.9368

　　正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產相同，所以修正系數(shù)為1。

　　C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過土地年期和容積率修正后的地價：

　　案例A：4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B：4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)

　　案例C：4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D：5xx8.43×(600/6xx)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)

　　土地評估單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評估總價為：112.39×4677.94=525753.68(元)

　　八、評估結論

　　建筑物面積：112.39平方米

　　房地產總價：525753元

　　大寫金額：伍拾貳萬玖仟柒佰伍拾叁元

　　單位價格：4677元/平方米 (貨幣種類：人民幣|元)

　　九、特別事項事項說明

　　1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。

　　2、在本報告有效期內，當房地產市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結果需做相應的調整。

　　3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，由使用方負責。

　　十、評估報告提出日

　　本次評估報告提出日期為20xx年11月3日。

房地產評估報告13

　　房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發(fā)經營，以及經濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

　　房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

　　在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。

　　從專業(yè)角度來講，房地產估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

　　房地產估價應借助科學的估價方法，不能單純依靠估價人員的經驗。在房地產估價上產生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

　　專業(yè)估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的人員。要成為一名合格的房地產專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的.掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認真，工作時極其仔細、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負責。

　　其次，我再來談一談對房地產估價在感性上的認識。雖然我和蔣老師只去兩個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢其實，因為這一階段正是一年中他們業(yè)務較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產估價的認識更深一層。以下是我在實習中接觸到的幾個案例。

　　案例三：20xx年7月9日12點，我們隨同助理會計師趙文安等三人，一同來到位于寶山月浦鎮(zhèn)的某套居民住宅進行評估。這是萬隆受寶山區(qū)法院的委托進行的司法評估項目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅，樓層總的為6樓，該套住宅位于6樓，在1993年底進行了裝修，至今已有十年左右的時間。當事人由于離婚，要求進行財產分割。萬隆房地產估價有限公司受寶山法院的委托，對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進行估價。我們來到6樓的住房內，估價人員首先查看了房產證等有關文件，然后對房屋面積進行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進行記錄，最后要求當事人過目并簽字。本以為這個估價項目非常簡單，但當我們回到陸家浜路時，也已是16點了。

　　最后，我再來談一談對房地產估價這一行業(yè)的感觸。人們常說：“隔行如隔山。”原先我一直認為我們上課是非常得辛苦，但通過這一次短暫的實習，我認識到其實每行每業(yè)都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產估價業(yè)，他們經常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測量、觀察。如案例一中，我們到了莘莊x工廠的原址，由于已被拆除，我們只能站著勘察，長時間的接受“日光浴”。

　　又如案例二中，從出門到回來，經歷了6個小時，回到學校時，天已是烏黑了。再如案例三和案例四中，看似簡單的項目，也需要花費大量的時間和精力，做好前期、中期和后期工作，才能將整個估價項目完成。同時，我也非常感謝萬隆房地產有限公司的所有人員，在實習期間，他們對蔣老師和我接待熱情，有問必答，使我們的實習真正是達到了預期的目的。

房地產評估報告14

　　房地產，是一種稀卻的資源，重要的生產要素和生活必需品，是人們最重視，最珍惜，最具體的財產形式。隨著經濟的發(fā)展，社會的進步，人口的增加，以及對其的需求日益增長。在市場經濟中，房地產還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產的投資開發(fā)，咨詢，估價，經紀，物業(yè)管理等組成的房地產業(yè)，是國民經濟中的一個重要產業(yè)。

　　一，實訓的課題，評估專業(yè)認識實習

　　二，實訓目的，

　　1.對資產評估及相關行業(yè)有更全面具體的了解，進一步強化專業(yè)教育，增加實踐經驗，并對今后的學習有基本的認識和定位。

　　2.培養(yǎng)我們的溝通能力，分析問題的能力和寫作能力，為畢業(yè)后從事資產評估，房地產評估工作及相關工作打下基礎。使我們對專業(yè)有更深的認識以更好的學習后續(xù)專業(yè)核心課程和專業(yè)方向的課程。

　　三，實訓內容，調查問卷及網上學習

　　(一)，調查問卷

　　1〉調查問卷題目，北京市房地產經紀機構從業(yè)人員調查

　　2〉調查地點，朝陽區(qū)三環(huán)到四環(huán)

　　3〉調查時間，五月十日至十九日

　　4〉調查方式，問卷

　　5〉調查結果，房地產估價總的要求是獨立，客觀，公正，在具體估價作業(yè)中應遵循的原則主要有以下5項，

　　1，合法原則；

　　2，最高最佳使用原則；

　　3，替代原則；

　　4，估價時點原則；

　　5，公平原則。

　　房地產估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的，同一估價時點下的估價結果具有近似性。影響房地產價格的因素多而復雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產價格的。目前影響房地產價格的.因素主要有以下9類，

　　1，自身因素；

　　2，環(huán)境因素；

　　3，人口因素；

　　4，經濟因素；

　　5，社會因素；

　　6，行政因素；

　　7，心理因素；

　　8，國際因素；

　　9，其他因素。

　　房地產估價程序，是指房地產估價全過程中的各項具體工作，按其內在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產估價活動的全過程和步驟如下，

　　1，獲取估價業(yè)務；

　　2，受理估價委托及明確估價基本事項；

　　3，擬訂估價作業(yè)方案；

　　4，收集估價所需資料；

　　5，實地查勘估價對象；

　　6，選定估價方法計算；

　　7，確定估價結果；

　　8，撰寫估價報告；

　　9，交付估價報告；

　　10，估價資料歸檔。

　　房地產估價雖然應按照上述程序進行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復。

　　(三)網上學習

　　1〉學習內容，

　　評估業(yè)在我國發(fā)展的背景

　　2〉學習結果，

　　專業(yè)估價人員，是經房地產估價人員資格考試合格，由有關主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產估價的人員。要成為一名合格的房地產專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師，注冊資產評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認真，工作時極其仔細，專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負責。

　　四，實訓心得，

　　從調查和學習中，房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示，顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論，方法和技巧，還需要具備房地產制度政策，開發(fā)經營，以及經濟，建筑，城市規(guī)劃，法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產評估報告15

　　一、委托評估方

　　二、受托評估方

　　投行三班評估小組

　　三、評估對象

　　概況（包括實例房產）

　　1、房產位置

　　2、房產現(xiàn)狀

　　根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，

　　建筑物結構、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況如下：

　　建筑物詳細列表

　　房產名稱

　　光華陽光水城

　　華宇西城麗景

　　俊峰龍鳳云洲

　　性質

　　商品房

　　商品房

　　商品房

　　戶型

　　一室一衛(wèi)

　　兩室一廳一衛(wèi)

　　兩室兩廳兩衛(wèi)

　　租金

　　850元/月

　　1100元/月

　　1200元/月

　　交通條件

　　209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水（中級車），與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程

　　公交車228267881821808209途經

　　210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經，距離三峽廣場只有三分鐘的車程

　　周邊環(huán)境

　　陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區(qū)，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。

　　鄰近沙坪壩公園和歌樂山

　　小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的'原則進行設計，從50平到120平，戶戶經典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結構的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細、做足，在細節(jié)處出彩。

　　地理位置

　　沙坪壩區(qū)楊公橋附近

　　楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）

　　該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)

　　商業(yè)區(qū)繁華程度

　　餐飲：家福火鍋（楊公橋店），重慶家福火鍋楊公橋店，農老灶火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽店，家樂福超市三峽廣場步行街店，美家樂超市，大川花園農貿超市

　　鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）

　　購物：國美電器立洋百貨王府井百貨

　　餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋

　　基礎設施

　　教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等

　　教育：68中南開中學楊公橋小學重慶大學西南政法大學，小區(qū)內配套有游泳池、幼兒園、網球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等

　　教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院

　　銀行：招商銀行農業(yè)銀行工商銀行

　　評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。

　　四、評估目的

　　為居住目的的房產租賃提供價格參考依據(jù)

　　五、估價時點

　　2015年1月1日

　　六、價值定義

　　本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結果中的房產租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。

　　七、評估依據(jù)

　　1、有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程

　　（1）《中華人民共和國土地管理法》；

　　（2）《中華人民共和國城市房地產管理法》；

　　（3）《房地產估價規(guī)范》；

　　（4）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。

　　2、受托評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查獲得的資料。

　　八、評估原則

　　1、合法原則

　　房地產估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。

　　2、替代原則

　　具有相同使用價值、有替代可能的房產之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產評估中，可以通過對房產各個條件的比較來評估租賃價格。

　　3、最高最佳使用原則

　　房產評估要以房地產的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。

　　4、評估時點原則

　　房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。

　　九、評估方法

　　房產評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規(guī)、政策和評估技術標準的基礎上，經過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。

　　運用市場比較法法求取估價對象房產租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產與類似的房產在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產在評估基準日的租賃價值。

　　十、區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素比較表

　　區(qū)域因素

　　實例一

　　實例二

　　評估對象

　　性質

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　交易情況

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　交通條件

　　較好（100/101）

　　較好（100/101）

　　較好（100/101）

　　周邊環(huán)境

　　相同（100/100）

　　較差（100/99）

　　較好（100/101）

　　基礎設施

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　商業(yè)區(qū)繁華程度

　　相同（100/100）

　　較差（100/99）

　　較好（100/101）

　　合計

　　100/101

　　100/99

　　100/103

　　十一、個別因素修正

　　個別因素比較表

　　個別因素

　　實例一

　　實例二

　　評估對象

　　新舊程度

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　相同（100/100）

　　裝修程度

　　普通（100/99）

　　精裝（100/102）

　　精裝（100/102）

　　樓層

　　10（100/98）

　　16（100/102）

　　18（100/102）

　　配套設施（家電）

　　簡單（100/99）

　　標準（100/101）

　　齊全（100/102）

　　其他個別因素

　　只能一人入住，室內條件較簡陋（100/98）

　　可合租，室內條件較好（100/101）

　　可合租，室內條件豪華（100/102）

　　合計

　　100/94

　　100/106

　　100/108

　　十二、評估結果

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并考慮了影響房產租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結果為：

　　房產租賃價格：人民幣1081元整

　　大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整

　　評估結果匯總表

　　評估對象

　　租賃價值

　　俊峰龍鳳云洲

　　1081元/月

　　十三、評估人員

　　姓名簽字

　　十四、評估作業(yè)日期

　　2011年4月28日

　　始2015年1月1日止。

　　十五、評估報告應用的有效期

　　本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。

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