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產品設計未來規劃

時間：2024-11-30 18:44:37 設計我要投稿

【實用】產品設計未來規劃

　　產品設計未來規劃篇1

　　關鍵詞房地產會計核算問題對策

　　隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

　　1房地產開發企業會計核算存在的問題

　　1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

　　房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

　　1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

　　首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

　　其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

　　通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

　　1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

　　房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的.表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

　　2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

　　2.1正確確定和應用收入確認標準

　　房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

　　(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

　　(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

　　筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

　　2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

　　建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

　　(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

　　(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

　　2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

　　(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

　　產品設計未來規劃篇2

　　本文以豬肉分切加工物流中心的規劃設計為例進行低溫物流中心規劃設計的探討。

　　一、規劃設計準備階段

　　1．確定規劃設計目標

　　(1)確認未來生鮮食品加工中心的功能，明確加工中心的功能屬性，以便在后期細部設計時能圍繞其功能目標進行設計。

　　(2)確定未來生鮮食品加工中心的營運方式。

　　(3)確認未來生鮮食品加工中心的營運目標需求，具體包括：

　　①預估總投資預算；

　　②生鮮食品加工中心目標使用年限；

　　③生鮮食品加工中心最大產量及目標銷售量；

　　④生鮮食品加工中心人力資源安排；

　　⑤目標投資回收期；

　　⑥其他。

　　2．基本資料收集

　　收集基本資料的目的是“把握現狀”。通過對企業現狀的把握，進一步明確企業對生鮮食品加工工作的需要量和企業對生鮮食品物流的需要量。

　　了解企業現有的加工及物流能力，同時綜合考慮企業未來的經營目標，設計出更符合企業真正需要的、又不會造成投資不足或是投資浪費的生鮮食品加工中心，以降低企業在生鮮食品加工中心投資過程中因對未來需求的不確定性而產生的投資風險。

　　在基本資料收集過程中需要調查及掌握的資料包括：

　　(1)產品類別。包括產品的類別、目標產品方向等，例如，生鮮分切肉制品、生鮮蔬果、熟食肉制品、水產品、豆制品、面包蛋糕、速凍水餃、速凍面食等。明確產品類別，就可以在細部設計時，針對不同類別生鮮產品的加工工藝需求，進行不同的細部設計，以求盡可能在較長的時間內保證產品的品質、作業的便利性及高效率的`加工作業能力。在產品類別的定位時，同一個生鮮食品加工中心不宜設置類別過多，也不宜類別差異性較大。因為差異性較大時，設施資源就很難達到統籌使用的狀態，容易造成資源浪費。

　　(2)具體產品。在已確認產品類別的基礎上。對具體的目標產品要明確化。例如，生鮮分切肉制品一豬肉分切，原料為已屠宰好的白條豬(去頭、去腳、去內臟之后)，加工成最小至肉餡的一系列產品。只有產品明確化，才能更加準確地把握產品的加工工藝過程，在進行工藝設計時，更能接近產品生產過程中的細部環節，使設計的結果更加符合實際需要。

　　(3)目標深入群及配送半徑。根據企業內部銷售渠道情況，明確生鮮食品加工中心的下游客戶，以便了解采購進貨環節及加工物流配送出貨環節的訂單情況、產品批次情況、客戶規模、配送范圍，以便在規劃設計時，對產品的物流屬性有一個較為明確的體現，在場地、區域布局規劃時能更多考慮此方面的因素，使物流在生鮮食品加工中心順暢進行。

　　(4)產品最大及均衡產量目標。產量目標應建立在數據分析的基礎上，要制定得切合實際，不宜過大。目標產量過大的規劃設計會使資源閑置，是一種浪費；也不能目標產量不足，會使產品供不應求，造成重復建設。

　　(5)人力資源與組織架構配置。明確人員結構在各作業環節中的配置。

　　(6)營運成本。包括：土地取得成本、建筑物建設成本、設備設施購建成本、人員成本、其他成本等。

　　(7)國家資產投資使用效率。明確土地、建筑物、設備的利用率。

　　(8)各作業環節及作業前置時間。采購、驗收、

　　入庫上架、領料、加工前置作業、加工、加工入庫、揀貨、分撥、裝車、配送等作業環節，以及各環節的作業前置時間均需了解清楚。

　　(9)各作業環節的物流量情況。各作業環節的物流量，決定了該作業區域的配置及區域面積。

　　(10)預估總投資預算。在規劃設計前應明確企業對生鮮食品加工中心的總投資預算情況，在設計及確立各項目標時，應綜合考慮投入產出比，權衡投資的投資回報率及投資回收期。

　　3．基本資料分析

　　通過對基本資料的分析，明確：

　　(1)企業對加工能力的設計需求；

　　(2)企業生鮮產品原物料及成品的物流存量需求；

　　(3)企業生鮮產品原物料及成品的物流流量需求。

　　通過對基本資料的分析，確認企業的產品水平及物流服務水平，還可了解企業目前生鮮產品加工及物流服務存在的問題點，為進一步的規劃設計提供參考。

　　二、系統化設計與評估階段

　　1．系統化設計

　　(1)企業建設生鮮食品加工物流中心的出發點

　　(2)生鮮食品加工物流中心選址

　　物流中心的選址應充分考慮該中心的食品加工與物流的雙重屬性。在選址時，除價格因素外，還存在如下限制條件：

　　①土地所在地交通運輸條件；

　　②地基基礎條件；

　　③土地面積及容積率要求；

　　④自然環境；

　　⑤經濟環境；

　　⑥相關政策法規條件；

　　⑦其他。

　　(3)建筑物及加工、物流設備規劃

　　①生鮮食品加工物流中心朝向選擇；

　　②物流中心建筑結構選擇；

　　③物流中心地面處理方式選擇；

　　④物流中心屋頂、側壁規劃；

　　⑤物流中心各區域面積、高度以及保溫庫板規劃；

　　⑥物流中心碼頭區域規劃；

　　⑦物流中心環場道路規劃；

　　⑧物流中心主設備、設施規劃；

　　⑨物流中心制冷系統規劃與選擇；

　　⑩物流中心其他輔助區域及房屋的規劃。如電腦室、衛生間、更衣室、消毒室、工具室、制冷機、廢棄物處理區、停車場等。

　　(4)生鮮食品加工物流中心整體布局

　　要明確物流中心各作業區域需求，比如：進貨暫存區、原料冷藏及冷凍庫、急凍庫、解凍庫、材料冷藏及冷凍庫、一次加工作業區、二次加工作業區、緩沖區域、內包裝作業區、外包裝作業區、成品冷藏及冷凍庫、分揀區、出貨暫存區以及裝載容器清洗區及暫存區等。在布局時要注意統籌規劃原則、區域共用原則、多溫層區分及控制原則、可擴展性原則。

　　另外，還要明確各區域的面積需求、溫層需求、加工設備需求。

　　2．評估

　　評估主要包括以下幾個方面的考量：

　　(1)方案投資預估與目標投資預算的比較。如果差異較大時，企業可能會放棄該方案。

　　(2)方案產量及物流量與目標產銷量與物流服務水平的比較。評價方案對需求的滿足程度。

　　(3)方案投資回報率與投資回收期是否在企業可接受的范圍。

　　(4)多方案進行比較與選擇。

　　三、細部規劃與執行前段

　　產品設計未來規劃篇3

　　這次我們特別邀請了北京啟達喬泰咨詢有限公司總經理李彥杰先生撰寫系列文章，主要內容包括：生鮮食品加工物流中心規劃設計程序、牛鮮食品加工物流中心規劃設計準備、系統化設計、細部規劃設計、工程圖紙與工程項目劃分等。

　　李彥杰先生具有豐富的低溫物流中心規劃設計經驗，在祖國大陸及臺灣地區參與的大型物流中心項目已近30個。

　　本講座中涉及的生鮮食品是廣義的，包括冷凍食品、冷藏食品。

　　冷凍食品的中心溫度應保持在－18℃以下，并且將食品中所含93％以上的水分凍結成冰，以防止食品因存放時間過長而產生劣化情形，因此冷凍食品的保存期限大多可長達半年至一年之久。所以，凡經過處理后，將包裝食品急速冷凍至－18℃以下的凍結狀態的食品，稱為冷凍食品。

　　冷藏食品應保持在7℃以下至凍結點以上，生鮮農畜水產品、調理食品、水果蔬菜、豆制品、面包快餐食品等，為保持食品的新鮮度及品質，在制造、儲運、銷售過程中均需保持此溫度，故稱為冷藏食品。

　　由于生鮮食品在制造、儲運、銷售過程中均需要處于低溫環境中，低溫物流應運而生。低溫物流包括原材料供應物流、食品工廠內生產物流、銷售物流。在這一系列過程中無論產品所有權轉移多少次，均需依賴一系列能放置低溫食品且符合低溫標準的冷凍冷藏設備，以使食品在每一環節都能保證存放于最適合的低溫環境中，確保食品品質安全及穩定。從生鮮食品的生產、儲存、運輸、銷售直至消費者手中，其中任何一個環節有缺陷都將前功盡棄。

　　在本講座中，我們將集生鮮食品加工與生鮮食品物流功能于一體的低溫物流中心稱之為生鮮食品加工物流中心。此類低溫物流中心的職能包括生鮮食品加工、生鮮食品低溫物流。

　　筆者經過參考文獻，并根據多年的項目實施經驗，將生鮮食品加工物流中心歸納為以下幾種類型：

　　1．產品分切加工及物流配送中心(如豬肉分切加工中心)；

　　2．禽類產品屠宰加工及物流配送中心(如雞鴨屠宰加工中心)；

　　3．水產品加工及物流中心(如水產品魚類加工中心)；

　　4．蔬果加工及物流配送中心(如蔬果加工配送中心)；

　　5．速凍食品加工及物流配送中心(如速凍水餃加工及配送中心)；

　　6．中央廚房(連鎖餐飲業或快餐業共同產成品及半成品加工配送的場所)：

　　7．面包廠(連鎖面包店共同生產面包及面包坯的加工配送場所)；

　　8．其他涉及生鮮食品加工與物流的`物流中心。

　　生鮮食品加工物流中心的主要特點是：

　　1．集生鮮食品加工與生鮮食品物流配送為一體，能有效縮短冷鏈環節，更容易控制生鮮食品的品質，降低生鮮食品質量出現問題的概率；