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計算建筑面積最新規定

時間：2022-06-28 00:07:33 勞動法我要投稿

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計算建筑面積最新規定

計算建筑面積最新規定

新版《建筑面積規范》的實施，不僅將直接影響容積率的計算和工程造價的計算，更將大大影響開發商以往對戶型設計的思路和工程造價預算，所謂“偷面積”的方式將很難行得通了。

建筑面積計算新規明確陽臺飄窗恕不贈送(新算法) 送飄窗、送露臺、送地下室等以往開發商在房源銷售環節管用的推銷手段，隨著新版《建筑工程建筑面積計算規范》于2014年7月1日的正式實施，或許將成為歷史。

一、新規范大量修訂“免費”面積計算規定

隨著住房城鄉建設部對新版《建筑工程建筑面積計算規范》GBT 50353-2013(以下簡稱新《規范》)的實施，舊的新版《建筑工程建筑面積計算規范》GBT 50353-2005也隨之廢止。

新《規范》主要修訂的技術內容包括：

1.增加了建筑物架空層的面積計算規定，取消了深基礎架空層;

2.取消了有永久性頂蓋的面積計算規定，增加了無圍護結構有圍護設施的面積計算規定;

3.修訂了落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊的面積計算規定;

4.增加了凸(飄)窗的建筑面積計算要求;

5.修訂了圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面積計算規定;

6.刪除了原室外樓梯強調的有永久性頂蓋的面積計算要求;

7.修訂了陽臺的面積計算規定;

8.修訂了外保溫層的面積計算規定;

9.修訂了設備層、管道層的面積計算規定;

10.增加了門廊的面積計算規定;

11.增加了有頂蓋的采光井的面積計算規定。

值得注意的是，開發商以往最常贈送、舊版《規范》中不算面積的飄窗，在新《規范》中有了明確要求：

窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在 2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。另外，在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

而在地下室方面，新《規范》中：

地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。修訂的面積計算規定有近26條，極大的細化和改變了此前舊《規范》中的建筑面積計算。

新版《建筑工程建筑面積計算規范》GBT 50353-2013

二、已審批及在售項目不受影響

隨著新《規范》的出臺，新建項目贈送面積設計審批將更加嚴格，但已審批及在售項目不受影響。因此短期內對市場影響有限。

不過，以往“贈送”面積的設計多出現在小戶型，未來開發商在小戶型的開發設計難度上會有所增加。

三、開發商“贈送”面積或將成為歷史

以往贈送的面積通常大多數開發商都不會納入商品房買賣合同中，因此贈送的面積很難受法律保護，而隨著新《規范》的出臺，消費者如果遭遇贈送面積縮水以及其他糾紛問題時，一定程度上就有了相應的維權依據。另外，正所謂羊毛出在羊身上，為了設計出贈送空間面積，開發商的開發工程造價并不會減少，且贈送的面積往往會影響樓盤的容積率，造成容積率比實際偏高，實際居住體驗也會降低。

新版《建筑工程建筑面積計算規范》的出臺，對以往“贈送”的面積空間給出了新的定義和計算規范，更具體、更細化、更嚴格也是這次新《規范》的一大特點。從開發商以往的銷售情況來看，帶贈送面積的戶型產品較為受到購房者的青睞。那么這次新規的實施，對于開發商來說，除了傳統的贈送飄窗外，地下室、結構連板、挑空陽臺、入戶花園等這些各大樓盤單位面積“增肥”的手段，以后會受到更嚴格的限制，“贈送面積”這張營銷牌將變得越來越不好打。

附錄：新版《建筑工程建筑面積計算規范》GBT 50353-2013 (部分內容) 計算建筑面積的規定：

1.建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

2.建筑物內設有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積，結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3.對于形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積;結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結構凈高在 1.20m以下的部位不應計算建筑面積。

4.對于場館看臺下的建筑空間，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積;結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位應計算1/2面積;結構凈高在 1.20m以下的部位不應計算建筑面積。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看臺，應按看臺結構底板水平投影面積計算建筑面積。有頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。

5.地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

6.出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位，應按其外墻結構外圍水平面積的1/2計算面積。

7.建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

8.建筑物的門廳、大廳應按一層計算建筑面積，門廳、大廳內設置的走廊應按走廊結構底板水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

9.對于建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設施的，應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積;無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

10.對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結構的，應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積; 無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算建筑面積。無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。結構層高在 2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m 以下的，應計算1/2面積。

11.有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2 面積。

12.附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2 面積。

13.窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。

14.有圍護設施的室外走廊(挑廊)，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積;有圍護設施(或柱) 的檐廊，應按其圍護設施(或柱)外圍水平面積計算 1/2面積。

15.門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積; 結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

16.門廊應按其頂板的水平投影面積的1/2計算建筑面積;有柱雨篷應按其結構板水平投影面積的1/2計算建筑面積;無柱雨篷的結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度在2.10m及以上的，應按雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算建筑面積。

17.設在建筑物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算全面積;結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

18.圍護結構不垂直于水平面的樓層，應按其底板面的外墻外圍水平面積計算。結構凈高在2.10m及以上的部位，應計算全面積;結構凈高在1.20m及以上至 2.10m以下的部位，應計算1/2面積;結構凈高在 1.20m以下的部位，不應計算建筑面積。

19.建筑物的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道，應并入建筑物的自然層計算建筑面積。有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積;結構凈高在 2.10m以下的，應計算1/2面積。

20.室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并應按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。

21.在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

22.有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。