擔保法房產抵押土地

擔保法中房地產抵押權實現的規定

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

一、抵押權實現概述

經抵押雙方當事人簽訂抵押合同并辦理房地產抵押權登記后，依法成立的房地產抵押權即產生相應的法律效力，抵押人與抵押權人之間應依照合同的約定承擔相應的權利義務。房地產抵押權的實現是指債權已屆清償期而未完全清償時，抵押權人就抵押物的價值優先受清償的法律行為。

房地產抵押權擔保的債權范圍包括：(1)債權;(2)利息;(3)違約金;(4)損害賠償金;(5)實現房地產抵押權的費用。當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。

二、擔保法中的相關規定

第四十六條　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

第四十七條　債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及于該孳息。

前款孳息應當先充抵收取孳息的費用。

第四十八條　抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。

第四十九條　抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第五十條　抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

第五十一條　抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。

抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

第五十二條　抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。

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