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萬科財務分析報告
萬科財務分析報告
目錄
摘要
1.房地產行業概況
1.1.房地產行業的發展前景
2萬科地產會計分析
2.1萬科地產的資產狀況
2.2萬科地產的利潤狀況
2.2.1利潤表綜合分析
2.3.1現金流量表一般分析
3.萬科房產財務分析
3.1.1 短期償債能力指標分析
3.1.2 長期償債能力指標分析
3.2 營運能力分析
3.2.1 營運能力指標分析
3.3.企業盈利能力分析
3.3.1 資產經營盈利能力分析
3.3.2 資本經營能力分析
3.3.3 商品經營盈利能力分析
3.3.4 每股收益分析
4 分析結論及建議
4.1 財務問題
4.2 改善建議
1.房地產行業概況
房地產行業的發展前景
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業正處于快速發展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發展歷程也證明，國民經濟中房地產業的貢獻是必需的而且是穩定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業外部環境發生變化，貨幣的緊縮使得企業不得不承擔巨大的資金壓力，開發企業將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業的融資手段會呈現出多樣化和專業化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業集中。
目前中國房地產處于行業快速發展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業內部不斷調整和變革，市場將會更加規范，遠期來看市場擁有穩定的需求。
2.萬科地產會計分析
2.1萬科地產的資產狀況
表2-1萬科地產合并資產負債表
2014年12月31日 單位：元
項目 期末數 期初數
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
應付債券 7,398,391,932.47
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
表 2-2 萬科地產資產負債表水平分析表
金額單位：元
項目 2014年 2013年 變動情況 對總額的影響(%)
變動額 變動(%)
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
應付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
該公司總資產本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產本年資產規模有了較大幅度的增長。進一步分析可以發現：
(1)流動資產本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產規模增長了20.93%。非流動資產本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產規模增加了5.58%，兩者合計使得總資產增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。
(2)本期總資產的增長主要還是體現在了流動資產的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司資產的流動性有所增強。盡管流動資產的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現在這些方面：一、存貨的大幅度增長。存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產的影響為20.06%。從數據中顯示，萬科地產2013年度存貨方面在建開發產品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規模擴大，獲取資源增加。二、其他應收款的增加。其他應收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產的影響為3.90%，根據資料可知公司的合作方往來增加，導致其他應收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了7926132260.26元，減少幅度為15.16%，對總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開工和獲取資源的增加導致了貨幣資金減少。總的來說，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動資產總額是增長的。
由表2-2可知，該公司權益總額較之上年同期增長100403708415.17元，增加幅度為26.51%，說明萬科地產2014年權益總額有較大幅度的增長。
表 2-3 萬科地產資產負債表垂直分析表 金額單元：元
項目 2014年 2013年 2014年(%) 2013年(%) 變動情況(%)
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
應付債券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
從靜態方面分析，該公司本期流動資產比重高達92.25%，非流動資產比重僅為7.75%。根據該公司的資產結構，可以認為該公司資產的流動性較強，資產風險較小。
從動態方面分析，本期該公司流動資產比重下降了3.52%，而非流動資產上升了3.52%，結合各資產項目的結構變動情況來看，除了貨幣資金的比重下降了4.55%和預付賬款下降了2.83%外，其他項目變化幅度不是很大，說明該公司的資產結構相對比較穩定。
從資本結構看，該公司股東權益比重為22%，負債比重為78%，資產負債率還是挺高的，但由年度報告可知，公司資產負債率的增加是由于預收賬款的增加導致，隨著項目結算將轉化為公司的營業收入，并不構成實際的償債壓力。從動態方面看來，該公司股東權益比重上升了0.32%，負債比重下降了0.32%，各項目變動幅度不大，表明公司資本結構還是比較穩定的。
流動資產的內部結構
表3-4 流動資產結構分析表
項目 金額(元) 結構(%)
2014年 2013年 2014年 2013年 差異
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
計算表明，該公司流動資產的主要構成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業迅速償還債務的能力。
2.2萬科地產的利潤狀況
2.2.1利潤表綜合分析
報告期 2014/12/31 2013/12/31 增減額 增減(%)
一、營業收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
減：營業成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
營業稅金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
銷售費用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理費用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
財務費用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
資產減值損失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允價值變動收益(損失以“-”號填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投資收益(損失以“-”號填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：對聯營企業和合并企業的投資收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、營業利潤(虧損以“-”號填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：營業外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
減：營業外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流動資產處置損失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利潤總額(凈虧損以“-”號填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%
減：所得稅費用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
金額單位：元
2.3.1現金流量表一般分析
(1)該公司資產負債表貨幣資金項目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項目當中的使用受限制資金的影響，本年現金及現金等價物共增加8,116,074,778.35元。其中，經營活動產生凈現金流量1,923,868,889.89元;投資活動產生凈現金流量7,954,417,194.85元;籌資活動產生凈現金流量2,057,645,577.99元。
(2)該公司本年經營活動凈現金流量產生的主要原因是銷售商品、提供勞務收到現金153,437,067,361.89元，購買商品、接受勞務支付現金128,656,952,761.00元。
(3)投資果凍現金流量主要是由于投資支付的現金構成。萬科集團2013年用于投資活動的現金流量凈額是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現金。
(4)籌資活動凈現金流量的增加主要來自于取得借款收到的現金和償還債務支付的現金。取得借款收到的現金44,467,771,166.47元;償還債務支付的現金48,430,256,803.17元。
3.萬科房產財務分析
3.1 償債能力分析
3.1.1 短期償債能力指標分析
表3-1 萬科的短期償債能力指標
報告期 2012-12-31 2013-12-31
流動比率 1.43 1.33
速動比率 0.39 0.33
現金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流動比率：
2013年流動比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流動比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速動比率：
2013年速動比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速動比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)現金比率：
2013年現金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年現金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
從表3-1 可以看出，萬科企業的流動比率和速動比率整體較平穩，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業的短期償債能力在總體上趨于穩定。
3.1.2 長期償債能力指標分析
表3-2 萬科企業的長期償債能力指標
報告期 2014-12-31 2013-12-31
資產負債率(%) 78.60 79.15
股東權益比率(%) 21.40 20.90
產權比率 367.1185 380.6686
已獲利息倍數 28.55 28.24
(1)資產負債率：
2013年年末資產負債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末資產負債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股東權益比率：
2013年股東權益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股東權益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 產權比率：
2013年年末產權比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末產權比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已獲利息倍數：
2013年年末已獲利息倍數 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已獲利息倍數 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
據表3-2顯示 萬科的資產負債率總體發展趨勢較平穩，沒有要大波動，說明企業運營較穩定，一般認為資產負債率不應高于50%，而萬科的資產負債率則達到78%-79%，這跟它自身的經營銷售模式，和企業運營管理有關，風險較大，建議企業完善企業資金結構，多元化發展。
3.2 營運能力分析
3.2.1 營運能力指標分析
(1)存貨周轉率
表3-3
2014 2013
存貨周轉天數(天) 1137.24
存貨周轉率(%) 0.32 1275.24
0.18
(2)總資產周轉率
表3-4
報告日期 2013 2012
總資產周轉天數(天) 1140.47 1161.29
總資產周轉率(次) 0.32 0.31
(3)流動資產周轉率
表4-5
2014 2013
流動資產周轉率 1.05 0.32
流動資產周轉期 343.19 1126.65
(4)固定資產周轉率
表4-6
2014 2013
固定資產周轉率 72.38 64.29
固定資產周轉期 5.00 5.60
表3-7應收賬款周轉率
2014 2013
應收賬款周轉率(%) 54.54 60.63
應收賬款周轉天數 6.60 6.00
由表3-7的數據可知，總資產周轉率非常平穩，流動資產周轉率較2012年增長顯著，這說明萬科地產的資產運營水平比較高。應存貨周轉率和固定資產周轉率穩定的小幅度增長，這顯示出萬科地產應庫存管理的壓力比較小，固定資產的利用率比較高。而應收賬款周轉率較2012年有所下降，說明，應收賬款的回收速度有所下降，應引起管理人員的重視。
3.3.企業盈利能力分析
3.3.1 資產經營盈利能力分析
資本經營盈利能力，是指企業的所有者通過投入資本經營而取得利潤的能力。
反映資本經營盈利能力的基本指標是凈資產收益率，即企業本期凈利潤與凈資產的比率。
表3-8 資本經營盈利能力因素分析表
金額單位:元
項目 2014年 2013年 差異
平均總資產① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均凈資產② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
負債/凈資產 3.54 3.61 -0.07
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
負債利息率(%) 0.24 0.26 -0.02
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
所得稅稅率(%)④ 25 25 0
總資產報酬率(%) 5.26 5.76 -0.51
凈資產收益率(%) 17.27 19.21 -1.94
2014年總資產報酬率：=5.26%
2014年凈資產收益率：=17.27%
根據表 的資料對萬科的資本經營盈利能力進行分析如下：
分析對象=17.27%-19.21%=-1.94%
連環替代分析：
2014年：[5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=19.21%
第一次替代(總資產報酬率)：[5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61]*(1-25%)=17.48%
第二次替代(負債利息率)：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61]*(1-25%)=17.54%
第三次替代(杠桿比率)：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27%
2014年：[5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54]*(1-25%)=17.27%
總資產報酬率變動的影響為：
17.48%-19.21%=-1.73%
負債利息率變動的影響為：
17.54%-17.48%=0.06%
資本結構變動的影響為：
17.27%-17.54%=-0.27%
綜上，萬科2013年資本經營盈利能力和2012年相比有所降低。
3.3.2 資本經營能力分析
表3-9 資產經營盈利能力分析表
金額單位:元
項目 2014年 2013年 差異
營業收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均總資產 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
總資產周轉率 0.2825 0.2722 0.0103
銷售息稅前利潤率(%) 18.6 21.18 -2.58
總資產報酬率(%) 5.26 5.76 -0.5
部分數值算法：
2014年總資產周轉率：=0.28
2013年銷售息稅前利潤率：()*100%=18.60%
2014年總資產報酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根據表4-9中的資料,可分析確定總資產周轉率和銷售息稅前利潤率變動對總資產報酬率的影響。
分析對象：5.26%-5.76%=-0.50%
總資產周轉率變動的影響=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
綜上，萬科本年全部資產報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產周轉率的提高，使資產報酬率提高0.22%;銷售息稅前利潤率的降低使資產報酬率降低了0.72%。
3.3.3 商品經營盈利能力分析
(1)收入利潤率分析
表3-10 萬科收入利潤率分析表
金額單位:元
項目 2014年 2013年 差異
營業收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
營業成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
營業利潤 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
總收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
營業收入利潤率(%) 17.92 20.38 -2.46
營業收入毛利率(%) 31.47 36.56 -5.08
總收入利潤率(%) 17.79 20.22 -2.43
銷售凈利潤率(%) 13.51 15.19 -1.68
銷售息稅前利潤率(%) 18.6 21.18 -2.58
部分數值算法:
2014年:營業收入利潤率
=*100%=17.92%
營業收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
總收入利潤率=*100%=17.79%
銷售凈利潤率=*100%=13.51%
銷售息稅前利潤率=*100%=18.60%
從表3-10可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業收入利潤率,營業收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降.
(2)成本利潤率分析
表3-11 萬科成本利潤率分析表(%)
項目 2013年 2012年 差異
營業成本利潤率 26.14 32.12 -5.98
營業費用利潤率 21.63 25.31 -3.68
全部成本費用總利潤率 21.64 25.35 -3.71
全部成本費用凈利潤率 16.3 18.85 -2.54
部分數值算法:
2014年:營業成本利潤率=*100%=26.14%
營業費用利潤率=*100%=21.63%
全部成本費用總利潤率
=*100%=21.64%
全部成本費用凈利潤率
=*100*=16.30%
從表4-11可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業成本利潤率降幅較大達5.98%;營業費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進一步表明萬科盈利能力有所降低.
3.3.4 每股收益分析
表3-12 萬科每股收益分析表
金額單位:元
項目 2014年12月31日 2013年12月31日 增減變動額 增減變動率(%)
歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司發行在外普通股的加權平均數 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀釋每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
總結,從以上各方面看出2014年萬科公司總資產報酬率,凈資產收益率,營業利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.
4 分析結論及建議
4.1 財務問題：
(1)通過詳盡分析了萬科地產的整體財務狀況以及將其與同行業的均值進行了對比分析，我們可以看到萬科地產的優勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。
(2)從盈利能力看，該公司的營業利潤率下降3.46%，總資產報酬率下降0.51%，凈資產收益率下降1.94%，數據說明萬科地產的盈利能力有所降低。
(3)從營運能力看，該公司的應收賬款周轉率減慢、周轉天數加長，回收速度變慢，說明債務人拖欠時間長，增加了收賬費用和發生壞賬損失的風險，也使得自身的資產流動從中受損，所以有應收款的風險。
(4)從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現金比例均低于2012年，說明公司短期償債能力下降。股東權益比率有所下降，資產負債率有所上升已獲利息倍數下降，說明企業支付利息的能力下降。
(5)從發展能力看，該公司凈資產增長率和總資產增長率都有所提高，主營業務收入增長率和凈利潤增長率較2012年卻有所減少，利潤的增長與資產的增長不協調，說明公司發展能力較弱。
4.2 改善建議
(1)開發項目前深入市場調查，做出符合市場需求的高品質產品，并加強對員工營銷能力的培訓，擴大市場份額以提高利潤率。
(2)應強化應收賬款的回收管理，來提高其投資的變現能力和獲利能力。
(3)應增加銷售額，加快存貨的變現能力，以提高短期償債能力。
(4)資產的增長應依靠權益的增長來實現，權益的增長應依靠自身的利潤積累，應增加銷售收入降低成本，使營業利潤增加率大于資產增產率。
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