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舊城改造中存在的法律問題與對策論文

時間:2022-06-27 06:03:57 法律 我要投稿
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舊城改造中存在的法律問題與對策論文

  一、舊城改造的概述

舊城改造中存在的法律問題與對策論文

  (一)舊城改造的涵義

  城市,作為一個生態(tài)實體,其生長和維持是一項長期規(guī)劃的事業(yè)。當城市經(jīng)歷局部或部分地老化、病死,進而開展規(guī)劃性的改造、替換性地修補療養(yǎng),便是“舊城改造”這一詞匯的開始。顧名思義,舊城改造就是指對已經(jīng)不再適應目前城市的經(jīng)濟、社會發(fā)展需要,從而進行物質(zhì)環(huán)境部分的改造和開發(fā),促使城市的整體功能能夠得到進一步的改善和提高。然而,在王軍筆下的北京,舊城改造是“成片推倒四合院平房區(qū)建設高層建筑的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)模式”,當然也有1950年時對“梁陳方案”的全盤否定。這就像是全國政協(xié)委員馮驥才提出的“規(guī)劃性破壞”概念一樣,舊城區(qū)內(nèi)的房子越拆越密,社會矛盾便是越拆越多。而在可持續(xù)發(fā)展的前提下,這樣的大改大建模式是萬萬不行的,所以舊城改造就必須遵循一種能夠長遠發(fā)展的規(guī)律,從而實現(xiàn)改善和提高城市整體功能的目的。

  (二)當前舊城區(qū)在我國的改造現(xiàn)狀

  每一個不同的城市,每一個不同的舊城區(qū),在社會發(fā)展的大潮流下,都經(jīng)歷著不同形式的舊城改造。中國城市化的發(fā)展推動著各地的舊城更新去呈現(xiàn)一個多模式、多層次的發(fā)展態(tài)勢。

  1.舊城改成的千篇一律

  像是書中所描繪的“三十年代我家坐落在北平東城北總布胡同,是一座有方磚鋪地的四合院,里面有個美麗的垂花門,一株海棠,兩株馬纓花。”的梁林舊居早在2011年10月份時就被拆毀了倒座房和第二進北房,直到2012年1月27日梁林故居被毀事件才被媒體報道披露。而像南北匯通、中外融合的廣州嶺南文化,東山、西關(guān)等具有傳統(tǒng)文化特色的騎樓、舊屋同樣在舊城改造中轟然倒塌。廣州“東山小洋樓”等特色舊建筑拆遷、改造個案也是引起了極大的轟動。

  2.舊城改成的受眾群體

  放眼整個我國的舊城改造,無論是逐漸消失的北京胡同和四合院,還是上海的弄堂,嶺南的騎樓。在舊城改造整個工程中,受到傷害的遠不止文物遺產(chǎn)、歷史街區(qū),還有在舊城區(qū)中居住的原居民,以及那些縱觀歷史長河的城市文化。畢竟,人才是城市的最主要分子。雖說城市沒有我們?nèi)吮悴粡痛嬖冢欢鴽]有城市的我們,又是否得以存在呢?

  二、我國舊城改造中所存在的法律問題

  (一)追求經(jīng)濟利益與強調(diào)社會效益的矛盾沖突

  拆遷戶與開發(fā)商的僵局,以及房子那戲劇化的危險困境,在開發(fā)商以及整個城市追求經(jīng)濟利益的步伐下,社會效益總會被人拿起又放下。關(guān)于拆遷,我國也有規(guī)定,一般國家為了公共利益的需要,都是可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。因為城市土地歸國家所有。然而就像是梁曉聲在《中國社會各階層分析》一書中說的一樣,“城市平民和貧民”作為城市社會階層中最末流的那一層,因為在生活上更多依賴了社會網(wǎng)絡所提供的物質(zhì)服務和精神支持,所以舊城區(qū)中所形成的獨特的文化氛圍大部分是由他們而起,而舊城改造在房地產(chǎn)公司的商業(yè)運作下進行,從而無法基于社會公平原則和人文精神,去很好地保護舊城區(qū)居民的利益。所以表面上看來是房地產(chǎn)公司與被拆遷戶的賠償金問題,但實際上是在拆遷中房地產(chǎn)公司更多地無視了舊城居民精神方面的需求,從而打斷了城市的文脈。

  (二)舊城區(qū)中的歷史文化街區(qū)法律保護缺失問題

  由于歷史、社會、經(jīng)濟、文化等方面的原因,越是靠近市中心的舊城區(qū),便越是大量傳統(tǒng)歷史文化街區(qū)的聚集地。歷史文化街區(qū)強調(diào)的就不僅是單獨的個體建筑了,而是地段內(nèi)的整個歷史環(huán)境。有時候,歷史建筑的單個文物價值并不高,而歷史環(huán)境的整體性才是真正的價值體現(xiàn)。在我國,歷史文化街區(qū)的立法幾乎是空白,就算有些稍微涉及的文件,諸如《城市紫線管理辦法》以及地方性的《汕頭市經(jīng)濟特區(qū)小公園開埠區(qū)保護條例》。但其涉及內(nèi)容的廣度與深度仍然不足,在保護運行發(fā)展的過程中,具體到點面的管理操作所可能涉及的法律問題仍十分欠缺。而歷史文化街區(qū)中,不止個體建筑所涉及的產(chǎn)權(quán)問題,整個街區(qū)的規(guī)劃等諸多問題,其復雜性都是造成在實際保護過程中法律法規(guī)的執(zhí)行力所存在的彈性大、出入大的主要原因。城市規(guī)劃本是一種行政執(zhí)法的過程,而歷史文化街區(qū)作為城市規(guī)劃的重要組成部分,其保護就必須納入到城市規(guī)劃實施管理體系當中,從而依賴于系統(tǒng)的、嚴密的法律法規(guī)體系。

  (三)舊城區(qū)中建筑產(chǎn)權(quán)不明晰問題

  如中山大學教授馮原所說,“產(chǎn)權(quán)問題一直是困擾老房子保護的重要原因。”不期然,這也是困擾舊城改造以及房地產(chǎn)公司開發(fā)的重要原因。產(chǎn)權(quán),作為在一系列可選擇的排他性行為中做出選擇的權(quán)利,能夠在通過調(diào)節(jié)成本的前提下,限定行為的邊界或是激勵人們做出選擇。所以在市場條件下,推動舊城改造的主體依據(jù)理性的產(chǎn)權(quán)限定行為集合,做出較優(yōu)選擇,從而促使這種行為集合對舊城改造空間結(jié)構(gòu)起到累積式的更新作用。我國的舊城區(qū)一般是以傳統(tǒng)街坊為主的街區(qū),是城市不斷經(jīng)過歷史的發(fā)展一步一步所形成的現(xiàn)存環(huán)境。而作為鄰近港澳的嶺南地區(qū),其舊城區(qū)由于多種因素,更是城市的中心地帶,其房產(chǎn)大多為僑房。由于歷史原因,我國的私有房產(chǎn),特別是僑房,都難以尋找回產(chǎn)權(quán)人,同時又缺少合法的代理人。所以由于產(chǎn)權(quán)不明晰,在舊城區(qū)中的歷史建筑物就更難以得到保護。一般來說,產(chǎn)權(quán)人就是建筑物的保護責任人,但當產(chǎn)權(quán)人下落不明或房屋權(quán)屬不清晰的情況,房屋的代管人便是保護責任人;再沒有代管人的,使用權(quán)人是保護責任人。這在2014年2月1日實施的《廣州市歷史建筑和歷史風貌區(qū)保護辦法》以及2014年6月1日實行的《汕頭經(jīng)濟特區(qū)小公園開埠區(qū)保護條例》中都有相關(guān)規(guī)定。在歷史建筑的保護上,產(chǎn)權(quán)問題是根本,如今大多的居住主體與產(chǎn)權(quán)歸屬都無法達到同一。這勢必造成由于產(chǎn)權(quán)不明晰,歷史建筑的修繕保護出資的難題,而也不可能為其一一埋單。

  (四)舊城改造中的市場運作機制偏差問題

  舊城改造項目一般采取一種由主導、企業(yè)開發(fā)、市場運作的方式進行。所以,當城市改造資金不再由提供時,市場機制的運行就必定帶來以盈利為主要目的的改造模式。當前,一個街區(qū)的改造,可能是由一家大型的房地產(chǎn)公司主導,也可能是由多家開發(fā)商公共參與進行,再由提供一定的優(yōu)惠條件和相關(guān)政策。在這種情況之下,假如為了滿足開發(fā)商利益,必定會做出一些不合理的讓步。而缺乏有效的相關(guān)政策和規(guī)范來約束開發(fā)商的行為,無法使之滿足城市的總體規(guī)劃要求,便會造成改造局面的失控,從而造成極其惡劣的后果。在舊城改造中,引入市場運作機制,其主要目的是為了更加有效地利用改造資金,從而減少財政負擔,并能夠以此通過市場的運作達到多方互利的目的。然而市場機制的運行,經(jīng)濟利益的巨大驅(qū)使,在缺乏法律法規(guī)的約束時,便極易造成市場運作對舊改的改造偏差。

  三、完善我國舊城改造中的法律問題的思考

  (一)舊城改造信托模式的制度引進

  在美國,舊城改造信托具體是指,為了實現(xiàn)舊城改造的信托目的,被改造區(qū)域內(nèi)的居民將其土地及建筑物等不動產(chǎn)交付給進行舊城改造的信托機構(gòu)。因此,舊城改造信托即是,在進行舊城改造后,將更新后的不動產(chǎn)進行處分,從而獲得信托收益后,用來分配給受益人的行為。不過目前在我國尚未有成熟的舊城改造信托的概念,但是根據(jù)信托的基本理念和我國《信托法》對信托的定義及舊城改造信托的實踐,我們可以得出舊城改造信托的定義,當舊城改造區(qū)域范圍內(nèi)的居民及作為委托人,基于對作為受托人的信托機構(gòu)的信任,將其房屋的所有權(quán)等財產(chǎn)通過合同的方式委托給信托機構(gòu),由信托機構(gòu)以此資產(chǎn)作為依托,向市場募集信托資金,以募集來的資金來進行舊城改造的工程。當舊城改造完畢后,信托機構(gòu)將會按照信托合同已約定好的分配額度將信托財產(chǎn)分給居民、及投資者,從而完成這一系列的信托行為。信托機構(gòu)在舊城改造整個大工程中,始終是作為一個非性的專業(yè)機構(gòu),以第三方的身份來介入工作。這樣不僅可以緩和和民眾的直接對抗矛盾的激化,還可以以信托機構(gòu)本身的專業(yè)資質(zhì)和良好信譽,及其濃厚的商業(yè)性和競爭性去更充分有效地運用舊城改造資金,從而達到保障民眾的切實利益的目的,也達到保護舊城區(qū)域中歷史文化街區(qū)的目的。我國目前的舊城改造,大部分是以或者是控股的企業(yè)來主導或直接操作,而工程中所需要的龐大資金,是財政的沉重負擔,也是企業(yè)極大的資金負累。在資金運作的過程中,往往可能因為資金鏈的斷裂,從而發(fā)生舊城改造工程的全面停滯,就如汕頭市小公園片區(qū)的改造,長達10年的停工狀態(tài)。

  (二)建立舊城區(qū)中的對歷史街區(qū)的調(diào)查制度和登記制度

  舊城區(qū)所現(xiàn)存的歷史街區(qū)、歷史建筑,可能隨著社會的發(fā)展,房屋民宅的新建,從而匿藏于無人問津的大街小巷之中。所以,對舊城區(qū)中的歷史街區(qū)保護,就需要更好地掌握街區(qū)的現(xiàn)狀和文化現(xiàn)狀。然而單靠部門所存檔的規(guī)劃材料是不足以詳盡掌握的,這就需要在對歷史文化街區(qū)有一個細致的摸底調(diào)查,然后依據(jù)一手資料作出科學合理的分析,進而作出進一步的規(guī)劃。歷史文化街區(qū)由于其歷史、政治、文化等因素,需要更多專業(yè)人士來進行保護工作,所以這就要求我們建立起一個對歷史文化街區(qū)的調(diào)查制度。在通過建立起這樣的一個制度,達到完善歷史街區(qū)的資料,也通過法律法規(guī)對歷史文化街區(qū)的認定、調(diào)研、分析、規(guī)劃、維護及監(jiān)督等進行嚴格規(guī)定,從而使歷史文化街區(qū)的調(diào)查工作法制化。而且在調(diào)查工作中,還可適當加入公眾參與的調(diào)查部分,通過聯(lián)合當?shù)氐拿耖g組織、專家學者,以一種更為親近街區(qū)的身份進行調(diào)查活動,從而達到收集歷史街區(qū)文化方面的資料。這些資料便能為歷史文化街區(qū)的確立、規(guī)劃和維護提供一個輔助性的材料幫助,既有助于市民充分了解、積極參與到保護歷史文化街區(qū)的活動,也有助于國家和地方更完善地實施舊城改造的工程。

  (三)建立完善無主歷史建筑的收納管理制度

  在無法明晰產(chǎn)區(qū)前提下,歷史建筑既無產(chǎn)權(quán)人,又無代管人和使用權(quán)人。這樣的歷史建筑就需要擔責。所以,對于無主的歷史建筑,應該建立完善無主歷史建筑的收納管理制度。對于高房齡的,例如建設時間達到70年以上的建筑,房產(chǎn)登記簿上記載的歷史房屋。如果沒有業(yè)主或繼承人的,即推定業(yè)主死亡且無繼承人,將該歷史建筑收歸為國有財產(chǎn),為負責日常的維護修繕。歷史建筑的文化保護屬于社會公共利益,在沒有私人利益的介入下,承擔對其的管理責任。也正如廣州市律師協(xié)會民事業(yè)務委員會主任詹禮愿博士所說,建議由財政部門牽頭制訂《無主財產(chǎn)國庫收納管理辦法》,以立法的方式明確無主歷史建筑的責任主體。

  (四)發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度的可行性借鑒運用

  發(fā)展權(quán),是指一種能夠改變土地用途或提高土地用度的權(quán)利。通俗地講,就是一種從土地所有權(quán)中分離開來的財產(chǎn)權(quán),而且這種財產(chǎn)權(quán)兼具了獨立性與可轉(zhuǎn)移性,是可以與土地所有權(quán)中相分離的,既可進行支配,又可單獨出售。而發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移,則是用發(fā)展權(quán)的出售所得作為成本,來補償土地所有權(quán)人在土地發(fā)展受限的損失。因為發(fā)展權(quán)是可以通過公開的市場交易所購得,所以所購得的發(fā)展權(quán)將對于希望以特許發(fā)展強度建筑的建設者,有額外強度增加的獲利,對于移出建筑的賣方也可從中獲得合法的利益。其實,將發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度運用在舊城改造上的這種做法,在美國、日本等國家地區(qū)都卓有成效。發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度的出發(fā)點是為了保存和維護舊城改造區(qū)域內(nèi)的傳統(tǒng)街道與具有歷史價值的街區(qū)及建筑物,同時又是為了促進該區(qū)的再發(fā)展,強化此區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特色,從而提升整體區(qū)域空間的質(zhì)量。發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移制度,在尊重舊城改造區(qū)域中產(chǎn)權(quán)人的財產(chǎn)權(quán)上得到了很好的體現(xiàn)。它采用土地發(fā)展權(quán)為主的補償方法,以此改變所有權(quán)人在投入保存維護的外加成本,并且大大減小了在維護方面的投入成本,同時又能夠增加開發(fā)商的開發(fā)利益。這一以激勵為主的誘導性質(zhì)的管制特色的制度,無疑是既可以帶動所有權(quán)人對保存歷史性建筑物及歷史文化街區(qū)的觀念,使得這些產(chǎn)權(quán)人可以自發(fā)性地辦理建筑物整建維護的計劃,也可以使得舊城改造中的歷史文化街區(qū)得到更好的發(fā)展。

  四、結(jié)語

  舊城改造是一個長期的過程,在社會進步的同時,舊城改造也逐漸演變出多種更新模式、多個層次推動發(fā)展的趨勢。從過去單一的改造到更新,再到重新開發(fā)。在舊城改造、舊城再開發(fā)的進程中,以實際改善居民的居住條件和居住環(huán)境為目標。通過立法的手段,以法律法規(guī)的方式,解決市民的產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)的問題,緩和與市民的矛盾。只有這樣,我們才可以達到城市化真正走上可持續(xù)發(fā)展道路的目的。

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