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房屋建筑面積計算規則
為規范我市房屋建筑面積計算方法，合理分攤房屋共有建筑面積，根據國家《房產測量規范》及建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，結合我市實際，制定《贛州市房屋建筑面積計算規則（試行）》。
一、一般規定
1、房屋以幢為單位進行測算。
(1)地面以上有裙樓（含架空層）相連通的建筑視為一幢處理。同一建筑中的不同建筑塔樓各自視為一幢處理。
(2)計算容積率的半地下室與上部建筑相連通的亦視為一幢處理。
(3)地面以上相互獨立，但地面以下相互連通，共用一個地下室的建筑視為多幢處理。
2、房屋面積測算系指房屋水平投影面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內建筑面積、房屋共有建筑面積等測算。
3、房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、有圍護物、結構牢固、層高2.20米以上（含2.20米）、可供人們正常生產或生活的永久性建筑。
4、房屋套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
5、房屋共有建筑面積系指各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。
6、房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20ｍ以上的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。
假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
7、房屋所在層次是指本權屬基本單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。
8、房屋建筑結構可分為：鋼結構；鋼、鋼筋混凝土結構；鋼筋混凝土結構；混合結構；磚木結構；其它結構。
二、計算全部建筑面積的范圍
1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。
2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位，按水平投影面積計算。當夾層及其下方建筑空間的高度均小于2.20米，但總高度不小于2.20米時，只計算一層建筑面積。
7、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備用房等按其外圍水平投影面積計算。
8、設計為斜面結構，屋頂下面具有永久性樓梯上下并加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
9、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
10、與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
11、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。
12、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。
13、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
14、屬永久性建筑層高在2.20米以上的非單排柱車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
15、與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平投影面積計算。
16、室內體育館按實際層數計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。
17、有圍護結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。
18、設有結構層的書庫、立體倉庫、立體車庫按結構層外圍水平投影面積計算。
19、內部無結構層的機械車庫不論其高度和停放層數，均按一層水平投影面積計算。
20、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。
21、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。
22、當落地窗其窗體高度大于或等于2.20米時，落地窗計算建筑面積。
23、封閉的入戶花園、戶內花園按其外圍水平投影面積計算。
24、有永久性上蓋的室外車道按其外圍水平投影面積計算。
三、計算一半建筑面積的范圍
1、與房屋相連有上蓋的無柱走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。走廊、檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
2、獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
3、未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平面積的一半計算。
4、無頂蓋的（含無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯的）室外樓梯按各樓層水平投影面積的一半計算。
5、有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。
6、未封閉的入戶花園、戶內花園按水平投影面積的一半計算。
四、不計算建筑面積的范圍
1、層高小于2.20米的房屋。
2、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、凸窗、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其它材料幕墻，地下室內無頂蓋的采光井。
3、房屋之間無上蓋的架空通廊。
4、房屋的天面、挑臺，天面上的花園、泳池及一些景觀性質的建筑設施等。
5、房屋的平臺、花臺、曬臺（露臺）、挑臺及與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑物。
6、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
7、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下的底層作為公共通道、街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不計算建筑面積。
8、上蓋超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊。
9、閣樓層檐口以上用結構層（樓板）全封閉（與閣樓不相通）的視為隔熱層，不計算建筑面積。
10、屋頂防雨的挑檐。
11、利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。
12、獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
13、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和已部分倒塌的房屋。
14、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
15、無永久性上蓋的室外車道。
16、用作公共休憩的亭、塔，綠化帶場所的公共設施，以及為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。
17、其它不符合技術規范的建筑物和構筑物。
五、實際操作中有關部位面積計算原則
1、玻璃幕墻、金屬幕墻以及其它材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體外圍水平投影面積計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。
2、非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內傾斜時，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積計算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿計算房屋建筑面積。
3、對商業部分中沒有間隔墻的權屬單元，以固定界址點為分隔標記。
4、涉及有上蓋的無柱走廊、檐廊，未封閉的陽臺、挑廊，有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，當上蓋外圍水平投影超過底板外沿的或圍護結構向外傾斜的，以底板圍護結構外圍水平投影面積一半計算；當圍護結構超過上蓋外圍水平投影的，按其上蓋水平投影面積一半計算；當圍護結構向內傾斜時，按圍護結構上沿達到2.2米處水平投影面積的一半計算建筑面積。
5、樓梯下方空間：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。
6、室外樓梯與臺階的界定
（1）位于建筑物外墻或主體結構以外，起點（地面）到終點（入口或入口平臺）的高差不小于一個自然層，下方水平投影范圍內形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。
（2）位于建筑物外墻或主體結構以外，臺階起終點高差小于一個自然層的樓梯，或臺階起終點高差不小于一個自然層但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。
室外臺階不計算建筑面積，但若下方空間經規劃設計加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應計算全部建筑面積。
7、花池、空調機位的面積計算
（1）懸掛于建筑主體結構外側的花池和空調機位不計算建筑面積。
（2）位于陽臺等建筑主體結構內的有蓋的花池、空調機位等，應與其相連的建筑空間視為一體計算建筑面積。
六、共有建筑面積分攤原則
1、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；無合法權屬分割文件或協議的，可按本《規則》執行。
2、房屋共有建筑面積分攤以幢為單位。共有建筑面積分攤僅限于本幢內的共有建筑面積。
3、為整幢大樓服務的多功能綜合樓的共有建筑面積按各功能區相關建筑面積比例來進行分攤。
4、其它共有建筑面積應根據其使用功能與服務對象情況進行分攤。
5、分攤的共有建筑面積不劃分各套分攤的具體部位。共有部位建筑面積一經分攤，不得任意改變使用功能。
6、幢共有建筑面積是指為整幢服務的共有建筑面積，由全幢進行分攤。
7、功能區共有建筑面積是指專為某一功能服務的共有建筑面積，由該功能區進行分攤。
8、層內共有建筑面積：住宅統一分攤；非住宅因功能不同，由各層各自進行分攤。
9、房屋與房屋之間利用通廊（含架空通廊）等相連通的，通廊建筑面積視作所屬功能區共有面積。
七、應分攤的共有建筑面積
1、本幢房屋內的電梯井、管道井、垃圾道、觀光（井）梯、提物井等。
2、共有的樓梯間、電梯間。
3、為本幢服務的變電室、水泵房、消防控制室、大樓監控室、設備間、值班室以及公共用房、管理用房等。
4、共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗、走廊、檐廊等。
5、屋頂共有的電梯機房、水箱間、機電設備用房等。
6、公共建筑物之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。
八、不分攤的共有建筑面積
1、人防工程。
2、已出售給產權人獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚等。
3、用作公共使用的亭、塔，道路旁人行走廊，綠化帶場所的公共設施。
4、用作公共事業、市政建設的建筑物。
5、層高超過2.20米的避難層中用作消防避難的建筑面積。
6、物業用房、為多幢房屋服務的管理用房、設備用房、居委會、派出所等公共用房，以及會所、儲蓄所、娛樂活動室、閱覽室、托兒所等經營性用房。
7、架空層中的架空部位。
九、共有面積分攤方法
1、多功能綜合樓（含商住樓）的非住宅層內單獨通往住宅層的梯間以及門廳等共有建筑面積，由住宅層分攤；若該共有部分又可與非住宅層相連通的，則由住宅層與相連通的非住宅層分攤。
2、為整幢服務的消防通道（樓梯、電梯、連廊）、屋頂梯間以及幢內其它商住共用建筑面積由全幢分攤。
3、專為住宅部分服務并在住宅功能區內的樓梯等共有建筑面積由住宅部分分攤。
4、專為商業、辦公等部分服務的電梯、門廳、過道等共有建筑面積由商業、辦公等部分分攤。
5、地下室相通，地面上獨立的兩幢或兩幢以上的房屋，以規劃部門確定的室內地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積，地下層內為地上服務的共有建筑面積不予分攤。
6、地下部分與地上部分同屬一幢房屋時，地下室不計容積率時，地下室與地下共有部位單獨計算建筑面積，地下共有部位列入不分攤的共有建筑面積；地下室計容積率時，地下室建筑面積計入全幢建筑面積，處于地下部分的共有部位由使用該共有部位的范圍分攤。
7、地下室車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位按套內建筑面積分攤。
8、單幢房屋的地下室各層與地面連通的樓梯間、電梯井、前室等出入口，其在地面部分的共有建筑面積的分攤方法：
（1）出入口設在該幢房屋主墻外，其建筑面積列入地下室功能區共有建筑面積進行分攤。
（2）出入口設在該幢房屋主墻內，且與該幢房屋地面以上部分沒有連通，其建筑面積列入地下室功能區共有建筑面積進行分攤。
（3）出入口設在該幢房屋主墻內，且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積列入幢共有建筑面積進行分攤。
9、斜面結構屋頂下面（如閣樓）層高在2.2米以上部位應參與整幢大樓共有建筑面積的分攤。
10、原設計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關層鋪位按其套內建筑面積分攤。
11、計算容積率的架空層可計算建筑面積，但應計入不分攤的共有建筑面積。
12、位于房屋內的封閉建筑空間，凡計算建筑面積的，均列為不分攤的共有建筑面積。
十、具體計算方法
（一）套內建筑面積
1、套內使用面積
（1）套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和；
（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
（3）不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積；
（4）內墻面裝修厚度計入使用面積。
2、套內墻體面積
套內墻體面積為套內使用空間周圍的圍護或承重墻體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。
3、套內陽臺建筑面積
套內陽臺建筑面積均按陽臺底板邊緣與房屋外墻之間的水平投影面積計算。
4、在實際工作中，也可以按照套型的中線尺寸，加上陽臺的建筑面積，直接計算套內建筑面積。
（二）一般住宅樓
1、幢共有建筑面積
幢共有建筑面積=整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積等
2、幢共有建筑面積分攤系數K
K=（整幢建筑物的建筑面積-整幢各套內建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積）/整幢各套內建筑面積之和
3、套分攤的共有建筑面積
套分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×幢共有建筑面積分攤系數K
4、套建筑面積
套建筑面積=套內建筑面積+套分攤的共有建筑面積
（三）商住樓
1、根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積按比例分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積，分別加入住宅和商業總面積內，然后按各自功能分別進行分攤。
2、住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，得到住宅部分總的共有建筑面積，然后按各套房屋的套內建筑面積分別計算住宅的分攤系數、各套房屋分攤的共有建筑面積、各套建筑面積。
3、商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積分別計算商業部分各層的分攤系數、各套房屋分攤的共有建筑面積、各套建筑面積。
（四）多功能綜合樓
多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，即幢內有住宅、商業用房，也有辦公用房，各共有建筑面積的功能與服務對象同住宅或商住不同。對其共有建筑面積應首先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤到各功能區；功能區再把分到的分攤面積和功能區自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區內各層；然后再把功能區分到的共有建筑面積和層自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。
如果功能區內各層的結構、共有建筑面積基本一致時，則可免去層一級分攤，由功能區直接分攤到套或戶。
分攤計算方法可參照商住樓操作。
十一、附則
1、本《規則》下發前已確權發證或者已實施面積測繪的房屋，其建筑面積計算，仍按原計算方法執行。
2、本《規則》與《房產測量規范》及國家法律規章不一致的，以《房產測量規范》及國家法律規章為準。
3、本《規則》自發文之日起施行。
4、本《規則》由贛州市房地產管理局負責解釋。
附件：術語解釋
1、房屋──具有承重支柱，有頂蓋（屋面）及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的供人們生產、生活或經營的建筑物。
2、幢──是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。
3、架空房屋──一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。
4、假層──指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層。
5、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內部空間的局部層次。
6、技術層──通常指用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。
7、結構轉換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。
8、閣樓──指利用坡形屋頂的悶頂部分作為使用房間的，該使用房間稱為閣樓。
9、地下室──室內地坪±0以下的建筑物稱為地下室。
10、柱廊──有頂蓋和支柱，供人們通行的建筑物，稱為有柱走廊，簡稱柱廊。
11、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側。房屋為用作社會公共道路的有柱廊房，廊上為樓房一部分的臨街樓房。
12、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護結構（如欄桿），有頂蓋，無支撐柱的外走廊。
13、門廊、門斗──建筑物門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結構牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱為門廊，支撐頂蓋的是實體墻稱為門斗。
14、檐廊──在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的用作通道的伸出部位。
15、通廊、架空通廊──指聯接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、回廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。
16、層高──是指地面到樓面、樓面到樓面、樓面到平臺（不含隔熱層）的垂直距離。
17、曬臺（露臺）──指供人室外活動的屋面或底層伸出室外的有圍護無頂蓋的臺面。
18、陽臺──有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相通、可以供人活動或晾曬衣物等的空間。
19、樓梯──是指房屋層之間供垂直交通使用的通道。
20、室外樓梯──依靠房屋外墻體搭建的永久性供垂直交通使用的通道。
21、屋頂水箱間──指突出房屋屋面水箱或水池周圍有圍護結構，有頂蓋的附屬設施。
22、屋頂樓梯間──指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供上屋頂頂層維修或安全出口用的通道間。
23、屋頂電梯間──指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。
24、設備間──一幢大樓內放置消防設施等各種應用設備以及進行綜合布線交接的房屋。原則上以設計圖紙所標定的用途認定，設備間都應有具體明確的用途。
25、功能區──根據各共有建筑部位的用途而劃分的服務范圍稱為功能區。
26、柱──指結構柱，是指獨立支撐結構的豎向構件。
27、圍護結構──將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，如墻、欄桿等。一般高度不低于1.1米。
28、落地窗──凸出房屋外墻面，且底平面和室內地坪面高度一致的窗。
29、凸窗──凸出房屋外墻面，且底平面高于室內地坪的窗。
30、挑臺──指二層以上，挑出房屋墻體外，無支柱、無頂蓋、有圍護結構、有臺面，與房屋相通并且可以供人活動的房屋附屬設施。
31、挑樓──指二層以上，有一層或多層樓面挑出下層樓面墻體外的樓層。
32、物業用房──是指由建設單位在物業管理區域內配置的供物業管理活動中使用的房屋。物業管理用房一般包括物業辦公用房、物業清潔用房、物業管理用房和業主委員會活動用房等。物業管理用房的所有權屬于業主，物業管理公司只有使用權。
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