我國(guó)房地產(chǎn)前景分析與對(duì)策探究

　　[摘要] 我國(guó)的房地產(chǎn)正處于高速 發(fā)展 階段，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持這種高速發(fā)展態(tài)勢(shì)。然而，未來(lái)能在地產(chǎn)業(yè)立足的地產(chǎn)公司，不再是現(xiàn)在大而全的公司，而應(yīng)該是現(xiàn)金流充足、負(fù)債率極低、規(guī)模不大的更加專(zhuān)業(yè)化的地產(chǎn)商，包括生產(chǎn)和服務(wù)分開(kāi)的地產(chǎn)商。

　　[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)總體 分析

　　1.我國(guó) 目前 房地產(chǎn)發(fā)展前景判斷

　　2.未來(lái)五年房地產(chǎn)需求量預(yù)測(cè)

　　二、我國(guó)地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析

　　由以上的數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)正處于繁榮并富于潛力的供求關(guān)系中，然而另一方面，行業(yè)卻存在許多不容忽視的 問(wèn)題 。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，隨著國(guó)家取消福利分房制度，商品房市場(chǎng)豁然打開(kāi)。住房的需求在短時(shí)間內(nèi)突然迸發(fā)，導(dǎo)致地方政府、 企業(yè) 、個(gè)人都投入到了挺進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“運(yùn)動(dòng)”中來(lái)。一時(shí)間內(nèi)買(mǎi)房賣(mài)房成為老百姓最為關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。悄無(wú)聲息中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)。這些風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.房屋價(jià)格水平波動(dòng)幅度大，地區(qū)差別懸殊

　　2.我國(guó)的政策導(dǎo)向不穩(wěn)定，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)

　　3.投機(jī)資金的大量涌入房地產(chǎn)

　　4.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)很不合理，負(fù)債水平很高，非常容易陷入財(cái)務(wù)困境

　　三、應(yīng)對(duì)策略 研究

　　1.政府的調(diào)控政策要盡量避免搞“一刀切”

　　為了抑制房?jī)r(jià)，國(guó)家各部委相繼出臺(tái)了許多調(diào)控政策，但是由于我國(guó)地產(chǎn)“過(guò)熱”的 問(wèn)題 往往只是局部存在，許多政策的實(shí)施難免有“一刀切”的嫌疑。一些全局性的宏觀調(diào)控措施確實(shí)發(fā)揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產(chǎn)生的負(fù)面效果也是嚴(yán)重的，實(shí)際上是造就了新的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(1)中央及相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的政策應(yīng)該充分考慮到各省區(qū)之間的情況差別

　　如前文所述，我國(guó)上海的泡沫比較嚴(yán)重，而北京和廣州并沒(méi)有什么泡沫。所以對(duì)上海的調(diào)控是必要的，而對(duì)北京和廣州實(shí)施調(diào)控則大可不必。另外，全國(guó)很多地方房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有 發(fā)展 起來(lái)，例如西部一些地區(qū)。這些地方非但不需要調(diào)控，反而需要鼓勵(lì)發(fā)展和培育房地產(chǎn)行業(yè)。

　　(2)央行對(duì)房屋貸款利率的上調(diào)應(yīng)該區(qū)分購(gòu)買(mǎi)群體，避免造成對(duì)窮人的打擊

　　投機(jī)商和普通民眾對(duì)房貸利率的敏感度是不同的。對(duì)于窮人來(lái)說(shuō)，房貸利率調(diào)高的結(jié)果只有一個(gè)，就是每個(gè)月要多付錢(qián)，這是明顯的負(fù)擔(dān)，而不是什么利好消息。對(duì)于投機(jī)商來(lái)說(shuō)，這零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)的升幅無(wú)關(guān)痛癢。所以調(diào)控政策應(yīng)該區(qū)分高檔商品房和普通商品房之別。

　　(3)對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓程序的相關(guān)規(guī)定要充分考慮業(yè)主的產(chǎn)權(quán)擁有情況

　　2005年4月上海市房地局下發(fā)的通知中有一條規(guī)定業(yè)主如果要出售房產(chǎn)，必須先把該房產(chǎn)的貸款還清。這個(gè)措施難免過(guò)于粗糙，它可能堵死了那些正常的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�造成房產(chǎn)交易市場(chǎng)的停滯。其實(shí)完全可以將買(mǎi)賣(mài)種類(lèi)區(qū)分開(kāi)來(lái)，例如只對(duì)擁有兩套及兩套以上房產(chǎn)的居民實(shí)施該項(xiàng)政策，以求來(lái)對(duì)用于投機(jī)目的的交易實(shí)施打擊。

　　2.房地產(chǎn) 企業(yè) 要積極實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制策略

　　我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，卻幾乎沒(méi)有一家在資金規(guī)模和管理水平上能達(dá)到國(guó)際水平的。風(fēng)險(xiǎn)管理能力的缺失往往是我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋所在。在這方面，香港地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)是非常值得我們 學(xué)習(xí) 的。 目前 ，被稱(chēng)為行業(yè)“四大天王”的新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)，加上會(huì)德豐、信合、太古、九龍倉(cāng)等大型房地產(chǎn)商，基本控制了香港房地產(chǎn)行業(yè)，使其出現(xiàn)了其他行業(yè)中少見(jiàn)的壟斷局面。這些公司之所以在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，重要的一點(diǎn)就是運(yùn)用了恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。這些風(fēng)險(xiǎn)管理最終都可以表現(xiàn)為一點(diǎn)，就是維持較高的現(xiàn)金流和較低的負(fù)債率（基本維持在20%左右）。 中國(guó) 內(nèi)地的房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和管理水平與香港同行相去甚遠(yuǎn)，許多公司并沒(méi)有意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性，對(duì)銀行貸款過(guò)度依賴(lài)，導(dǎo)致債臺(tái)高筑、搖搖欲墜，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越積越嚴(yán)重。如果這種狀態(tài)繼續(xù)下去，整個(gè)行業(yè)必然積重難返。因此，要保持公司和行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，十分必要認(rèn)真學(xué)習(xí)香港同行的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，實(shí)施恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)管理策略。

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