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房地產(chǎn)投資管理制度

時間:2024-06-24 09:35:50 金融/投資/銀行/保險/財會 我要投稿

房地產(chǎn)投資管理制度【精華】

  在生活中,我們可以接觸到制度的地方越來越多,制度是要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動準則。你所接觸過的制度都是什么樣子的呢?下面是小編收集整理的房地產(chǎn)投資管理制度,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

房地產(chǎn)投資管理制度【精華】

房地產(chǎn)投資管理制度1

  第一章總則

  第1條目的

  為了加強投資計劃管理,明確投資決策權限與投資管理責任,強化投資項目的事前、事中、事后控制,提高投資質(zhì)量,防范投資風險,提升投資效益,實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標,特制定本制度。

  第2條使用范圍

  本制度適用于本企業(yè)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制。

  第3條投資管理的原則

  本企業(yè)對投資的管理堅持以下三個原則。

  (1)以事前控制為主,其他控制為輔。

  (2)預決算的控制應公正、合理、準確、精細。

  (3)投資控制貫穿于項目實施的全過程,各實施階段的投資控制同等重要,不可偏廢。

  第4條管理職責

  (1)投資發(fā)展部負責編制投資計劃,對投資項目進行評估與選擇。

  (2)造價部負責投資估算、預算、竣工決算的編制等工作。

  (3)項目開發(fā)部負責編制《項目投資建議書》及投資項目立項審批等工作。

  第二章投資的審批權限

  第5條集團控股企業(yè)的投資審批權歸集團企業(yè),非控股企業(yè)由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則,集團企業(yè)只受理所屬一級獨資及控股企業(yè)的投資申報,其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關系,分級管理。

  第6條集團企業(yè)所屬企業(yè)的對外投資總量必須與其資產(chǎn)總量相適應,累計總規(guī)模不得超過其凈資產(chǎn)的×%。同時,為防止企業(yè)資產(chǎn)過度分散、管理鏈條過長,應嚴格控制集團(總)企業(yè)下屬二級企業(yè)的對外投資。

  第7條固定資產(chǎn)投資項目審批權限

  (1)投資在300萬元以下的項目由企業(yè)自主決定,報企業(yè)投資發(fā)展部備案。

  (2)投資在300萬~600萬元的項目,由投資發(fā)展部調(diào)研、論證、審查后審批,報企業(yè)總經(jīng)理辦公室備案。

  (3)投資在600萬~1200萬元的項目,由投資發(fā)展部咨詢、論證、審查,報總經(jīng)理審批。

  (4)投資在1200萬~3000萬元的項目,由投資發(fā)展部論證審查后,由總經(jīng)理審批,報董事會備案。

  (5)投資在3000萬元以上的項目,由投資發(fā)展部論證審查,報董事會討論后由董事長審批。

  第8條集團及控股企業(yè)設立新企業(yè)或參股其他企業(yè)、搞新項目開發(fā)等,必須事先進行可行性研究,可行性研究的內(nèi)容包括以下六個方面。

  (1)對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

  (2)對企業(yè)經(jīng)營的影響。

  (3)主要風險和應對措施。

  (4)企業(yè)的資源包括人力、物力、財力、管理能力能否滿足新的投資需要。

  (5)投資收益。

  (6)稅務論證。

  第9條按規(guī)定必須上報審批的項目,由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進行任何實際投資之前,備齊以下資料,上報集團企業(yè)投資發(fā)展部。

  (1)項目投資申請報告或建議書。

  (2)投資企業(yè)對投資項目的投資決定或決議。

  (3)項目可行性研究報告。

  (4)有關合同、(協(xié)議)草案。

  (5)資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負債情況。

  (6)有關合作單位的資信情況。

  (7)政府的有關許可文件。

  (8)項目執(zhí)行人的資格及能力等。

  第10條集團企業(yè)投資發(fā)展部在收到項目報批的全部資料后,應組織有關部門對該項目進行初審,并提出初審意見。對初審予以否決的項目,在征得企業(yè)主管領導的同意后,由投資發(fā)展部將初審意見書面返還給申報單位。申報單位對初審意見有異議的,可申請復查一次。

  第11條經(jīng)初審認為基本可行的項目,在征求主管領導意見后,由投資發(fā)展部會同有關部門提出召開投資審議會的建議。

  第12條投資審議會的內(nèi)容

  (1)查詢項目基本情況,比較選擇不同的投資方案。

  (2)對項目的疑點、隱患提出質(zhì)疑。

  (3)評價項目執(zhí)行人的資格及能力等。

  (4)提出項目的最終決策和建議等。

  第13條總經(jīng)理根據(jù)投資審議會對項目所做出的決議,簽署審批意見。

  第14條投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理的'審批意見,下達書面批復文件。一般情況下,在收到投資單位的上報申請后,應在10個工作日內(nèi)完成項目的審查與批復。

  第15條凡屬于備案的項目,由投資單位在項目實施后10天內(nèi)向集團企業(yè)提交備案材料,包括可行性分析報告、合同及章程等。

  第三章投資控制

  第16條策劃階段的投資控制

  (1)投資發(fā)展部負責市場調(diào)查和項目情況調(diào)查,進行項目定位,擬訂最佳開發(fā)規(guī)模和銷售策略。

  (2)設計管理部委托多家設計單位設計規(guī)劃方案,由投資發(fā)展部從中挑選最佳方案;根據(jù)總體規(guī)劃方案,項目開發(fā)部編制項目實施計劃,提交投資發(fā)展部評審;再由造價部進行投資估算,財務部進行項目經(jīng)濟評價,最終由項目開發(fā)部形成《項目詳細可行性研究報告》。

  (3)投資發(fā)展部組織對《項目詳細可行性研究報告》的評審工作,由總經(jīng)理簽署意見后提交董事會審批。

  (4)立項后,依據(jù)投資估算和項目實施計劃,財務部編制詳細的項目投資計劃及籌資計劃。

  (5)投資發(fā)展部審核項目投資計劃和籌資計劃,總經(jīng)理同意后提交董事會審批。

  第17條設計階段的投資控制

  (1)造價部依據(jù)《項目詳細可行性研究報告》,提出成本控制目標。設計管理部根據(jù)該目標,編制《設計任務書》。

  (2)設計管理部委托設計單位形成初步和擴初設計方案,并提交經(jīng)濟技術委員會評審。評審通過后,由總經(jīng)理簽署意見,提交董事會審批。

  (3)項目開發(fā)部考察造價咨詢單位,形成《考察報告》。經(jīng)總經(jīng)理批準后,項目開發(fā)部同造價咨詢單位簽訂委托合同。

  (4)造價部審核設計概算,若概算造價突破估算時,應分析突破原因。如是設計原因,應返回設計單位重新設計;如是增加功能或項目,應重新進行項目評價;如是其他原因,應做補充說明或解釋。

  (5)《投資概算報告》提交投資發(fā)展部評審通過后,經(jīng)總經(jīng)理批準,由設計管理部與設計單位交底,委托編制《施工圖》。

  (6)項目開發(fā)部組織設計管理部、工程技術部、材料設備部和造價部共同討論甲、乙供材的范圍并做出甲供材料清單、價格,由造價部編制《材料設備限價表》。若有特殊材料設備且價位不清時可暫估價位,由總經(jīng)理批準并加以說明、備案。

  (7)在接到施工圖紙、圖紙會審記錄、材料設備價格一覽表、甲供材料清單后,造價咨詢單位需在一個月內(nèi)做出《預算書》或標底,由造價部審核。要求施工圖預算與設計概算的誤差控制在±5%以內(nèi)。

  第18條施工階段的投資控制

  (1)根據(jù)施工合同,依據(jù)工程當月實際完成工作量,由施工單位提出申請,報監(jiān)理單位認可簽字蓋章后,轉項目管理部核實當月實際完成工程量,項目管理部經(jīng)理審定工程量,再轉給造價部。

  (2)造價部重新核定施工單位的實際完成工程量,并根據(jù)合同及國家有關規(guī)定審核計算進度款,然后交給項目開發(fā)部審核,總經(jīng)理審批;最后經(jīng)財務部進行全面稽核,根據(jù)工程進度款支付計劃,監(jiān)督和審查當月實際應付的工程進度款。

  第19條竣工階段的投資控制

  (1)造價部在接到《工程竣工驗收報告》后,依據(jù)合同中的要求,通知承包方報《工程決算書》給監(jiān)理單位,《工程決算書》應蓋有其單位印章和簽有編制人姓名。

  (2)《工程決算書》經(jīng)過監(jiān)理單位初步核對后,由造價部委托造價咨詢單位審計《工程決算書》。最后由工程預算部統(tǒng)一編制《竣工決算書》。

  (3)項目開發(fā)部最終審定《竣工決算書》,確定工程造價,雙方簽字、蓋章。造價部進行施工圖預算對比分析,做出《工程造價成本分析報告》,找出控制偏差,總結工作經(jīng)驗與教訓。

  第四章項目投資成本分析

  第20條編制《項目財務決算書》

  (1)財務部與施工單位核對工程款撥付情況。

  (2)根據(jù)《竣工決算書》和工程款以及其他項目撥付情況,由財務部編制《項目財務決算書》,交總會計師審核。

  第21條由財務部牽頭,與造價部共同完成項目成本分析

  (1)收集《項目投資估算書》、《設計概算書》、《施工圖預算書》(或標底)、《竣工決算書》以及有關施工合同、訂購合同等資料。

  (2)根據(jù)項目實際運作情況,將實際成本與投資估算、竣工決算、施工圖預算(或標底)進行對比分析,找出差異,分析原因。

  (3)編制《項目成本分析報告》,總結經(jīng)驗。

  第22條投資發(fā)展部負責審核《成本分析報告》。

  第23條總經(jīng)理批準《項目分析報告》,報送董事會備案。

  第五章項目的驗收和考核

  第24條企業(yè)定期在投資項目運作后開展評價工作。由投資發(fā)展部牽頭組織相關職能部門成立投資評價小組。

  第25條項目按批準的內(nèi)容已經(jīng)完成,具備投產(chǎn)和使用條件,達到竣工文件規(guī)定的標準后,企業(yè)應及時申請項目竣工后驗收報告,編寫竣工資料,報集團總部投資發(fā)展委員會。

  第26條效益考核

  (1)項目竣工驗收投產(chǎn)后,經(jīng)過試生產(chǎn)期考核(3~6個月),在達到設計規(guī)定的效益要求之前,企業(yè)應逐月對項目投資效益進行考察分析。

  (2)不能達到設計規(guī)定的,應及時向集團總部匯報并提出有效措施限期達標,并每月向集團總部經(jīng)濟發(fā)展委員會和有關部門報告項目經(jīng)濟效益情況。

  第27條集團企業(yè)每年進行一次投資項目評比活動,對獲獎的投資項目主管領導和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。

  第六章附則

  第28條本制度由財務部編制,解釋權、修改權歸財務部。

  第29條本制度經(jīng)企業(yè)董事會討論決定后,自公布之日起實施。

房地產(chǎn)投資管理制度2

  房地產(chǎn)公司投資管理部部門職責

  投資管理部是負責公司資產(chǎn)管理、對外投資項目管理和代表投資方對公司所投資企業(yè)進行管理的部門。投資管理部向公司領導負責,具體職責如下:

  1. 組織制定公司對外投資企業(yè)管理辦法(財務人事等專項職能管理辦法除外),負責公司對外投資企業(yè)的管理工作,維護公司利益;

  2. 調(diào)查、收集、分析對外投資企業(yè)經(jīng)營狀況,編制統(tǒng)計報表,撰寫投資分析報告提供領導參考,并向?qū)ν馔顿Y企業(yè)反饋意見;

  3. 對公司外派人員進行管理;

  4. 調(diào)查、收集、分析公司投資的房地產(chǎn)公司、房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金使用狀況、投資回收及投資收益等,撰寫投資分析報告提供領導參考;

  5. 建立并完善公司及對外投資企業(yè)資產(chǎn)管理制度,負責公司和對外投資企業(yè)資產(chǎn)的管理;

  6. 負責辦理公司并協(xié)助對外投資企業(yè)辦理與企業(yè)資產(chǎn)有關的各方面的手續(xù);

  7. 負責對外投資企業(yè)投資項目的.備案,限額以上的投資報批工作以及對外投資企業(yè)購置、處理限額以上固定資產(chǎn)的審核工作;

  8. 承辦公司領導交辦的其他工作。

房地產(chǎn)投資管理制度3

  某房地產(chǎn)投資發(fā)展審核管理制度

  1.目的:

  規(guī)范總部項目投資管理工作,為總部戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐,實現(xiàn)投資決策的科學化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、制度化,使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下,穩(wěn)健發(fā)展,贏取良好的社會效益和經(jīng)濟效益,

  2.范圍:

  2.1適用范圍:**地產(chǎn)總部及各項目公司。發(fā)布范圍:總部發(fā)展中心。

  3.名詞解釋:

  投資發(fā)展工作是指進入房地產(chǎn)二級開發(fā)之前的所有工作,包括一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。

  3.1一級開發(fā)項目:是指取得土地后,須經(jīng)過一級開發(fā),再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。

  3.2二級開發(fā)項目:是指取得土地后,不需要進行一級開發(fā),直接進行二級開發(fā)的項目。4.職責:

  4.1發(fā)展中心職責:

  4.1.1項目拓展:總部發(fā)展中心可根據(jù)總部年度項目拓展戰(zhàn)略,獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析,并完成備案、立項等工作。

  4.1.2投資管理:總部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責,各項目公司上報的項目進行立項備案,并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作,發(fā)表獨立意見。

  4.2各項目公司職責各項目公司按各自負責的區(qū)域獨自開展項目拓展工作,并接受總部發(fā)展中心的業(yè)務指導。

  5.作業(yè)內(nèi)容:

  5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關資料,進行初步分析及調(diào)查研究后,認為可進一步跟蹤的,進入可研階段。

  5.2:立項:

  5.2.1各項目公司上報發(fā)展中心申請立項的資料包括:

  1)、項目立項申請單

  2)、項目建議書(可研報告)

  3)、項目原始資料復印件

  5.2.1立項項目必須有結案報告。在經(jīng)過深入談判后,各項目公司判斷是否繼續(xù)深入,若有必要,可以進入可研階段;若沒必要,須向發(fā)展中心上報立項項目結案報告及相關資料。

  5.3可研

  5.3.1.在經(jīng)過深入談判后,認為可以進行可研階段的項目,由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案,報送總經(jīng)理辦公會并抄報總部發(fā)展中心。由總部發(fā)展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。

  5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關資料報送總部發(fā)展中心,總部發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認為可行的,應盡快并報總經(jīng)理辦公會進入決策程序。

  5.3.3各投資項目均應經(jīng)過充分調(diào)查研究,并提供準確、詳細資料及分析,以確保資料內(nèi)容的`可靠性、真實性和有效性。

  5.3.4總部公司發(fā)展中心對項目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性,基礎數(shù)據(jù)的準確性,投資分析的可行性及項目規(guī)模、時機等因素均應進行全面審核,并獨立完成審核報告。必要時,可指派專人對項目再次進行實地考察,或聘請專家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學論證,以加強對項目的深入認識和了解,確保項目投資的可靠和可行。

  5.4決策

  5.4.1各立項項目在充分論證的基礎上,經(jīng)總部主管領導可研初審后,上報總經(jīng)理辦公會,由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。

  5.4.2各立項項目進入項目決策程序后,應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案,并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨立完成的審核報告發(fā)表意見與建議,決策委員會決定項目投資與否。

  5.4.3通過決策委員會的項目,按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。

  6.獎懲條例:見項目拓展獎勵制度

  7.注意事項:

  8.附件項目審核流程圖

房地產(chǎn)投資管理制度4

  房地產(chǎn)投資決策管理流程

  流程說明

  一、流程名稱:投資決策管理流程

  二、流程編號:gygfc-zq-005

  三、流程目的

  明確從制定項目計劃書和初步方案到組織項目實施的整個過程

  四、流程目標

  規(guī)范公司的投資管理工作

  五、流程負責人

  直接負責人:證券部;間接負責人:各部門/控股公司,總經(jīng)理辦公會、董事會戰(zhàn)略委員會、董事會

  六、流程描述

  1)根據(jù)董事會制定的投資戰(zhàn)略與策略,公司各個部門及控股公司收集項目來源,提出項目投資的'建議,會同證券部進行前期論證,并制定項目計劃書或初步方案;

  2)各部門和控股公司將項目計劃書或初步方案報送總經(jīng)理批準后正式立項;

  3)證券部會同有關部門進行項目的可行性論證,制定投資建議書和可行性研究報告;

  4)將投資建議書和可行性研究報告報送總經(jīng)理辦公會,在總經(jīng)理辦公會權限范圍內(nèi)的由總經(jīng)理辦公會審批,權限外的報送董事會戰(zhàn)略委員會(總經(jīng)理辦公會的審批權限為一次投資不超過100萬以上的項目或累計投資不超過300萬的項目);

  5)董事會戰(zhàn)略委員會對項目投資建議書和可行性研究報告進行初步審查,并對項目投資進一步進行調(diào)查論證;將投資的調(diào)查論證結論與投資決策建議提交董事會討論;

  6)董事會對權限范圍的項目(董事會的審批權限為5000萬以下投資項目)進行審批;權限范圍外的報股東大會審批;

  7)如果是固定資產(chǎn)投資項目和技改項目,按照相關規(guī)定還需要政府主管部門審批;

  8)所有審批通過后,證券部向財務部發(fā)出資金調(diào)撥的指令;財務部接到資金劃撥的指令,經(jīng)與公司風險控制小組核對無誤后,將資金劃撥到指定帳戶;

  9)申報部門或控股公司組織項目實施。(在項目實施過程中相關部門按照公司投資決策管理規(guī)定進行管理)

  七、流程文件、表單

  《項目計劃書或初步方案》《投資建議書》《可行性研究報告》

  八、業(yè)務風險

  投資決策失誤

  九、流程控制點

  投資建議書和可行性研究報告的編制和審批

  控制目的:增強投資的合理性

  控制手段:證券部會同有關部門進行項目可行性論證,總經(jīng)理辦公會、董事會、股東大會審批,董事會戰(zhàn)略委員會進行審查和調(diào)查論證

  控制依據(jù):公司投資決策管理規(guī)定

房地產(chǎn)投資管理制度5

  保利地產(chǎn)投資管理制度

  第三十一條 公司實行統(tǒng)一的投資管理制度,各級公司的房地產(chǎn)業(yè)項目投資、股權投資、委托理財、風險投資等統(tǒng)一由股份公司股東大會、董事會按各自權限審批。

  第三十二條公司的投資應符合國家法律法規(guī)的規(guī)定和國家產(chǎn)業(yè)政策,符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略要求和現(xiàn)有條件,符合成本效益原則,有利于提高經(jīng)濟效益。

  第三十三條 股份公司董事會有權批準在最近經(jīng)審計總資產(chǎn)50%以內(nèi)的房地產(chǎn)項目投資,公司最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)30%以內(nèi)的股權投資以及不超過人民幣5000萬元的風險投資(期貨和其他衍生金融工具投資)。超過上述標準的投資需經(jīng)股東大會批準。

  第三十四條 為了控制投資風險,保證投資項目的經(jīng)濟效益,相關公司的經(jīng)營班子應對擬投資項目的可行性進行充分研究論證,并提出可行性報告報董事會或股東大會立項、審查和決策,重大投資項目應組織有關專家、專業(yè)人員進行評審。具體投資決策程序由公司的相關管理制度規(guī)定。

  第三十五條 經(jīng)批準的.投資項目,相關公司及時組織實施,嚴格按照項目的可行性研究報告、投資實施方案以及股東大會、董事會審批意見落實項目投資節(jié)點計劃,加強項目開發(fā)管理,采取有效措施嚴格控制成本,確保預期經(jīng)濟效益的按時實現(xiàn)。

  第三十六條 項目投資結束后,具體實施投資的公司應對項目的經(jīng)濟效益進行后評估。

  第三十七條 公司通過并購、注資等方式進行股權投資或取得其他公司的控制權時,應對目標企業(yè)進行盡職調(diào)查,并聘請中介機構進行審計和評估,以經(jīng)審計評估后的價值作為定價的參考依據(jù)。

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投資房地產(chǎn)合同01-13

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